La France est aujourd’hui, selon l’étude de la RICS, le seul pays au monde à avoir rendu le bail vert obligatoire à grande échelle. Les clauses vertes sont désormais incontournables pour l’ensemble des bâtiments tertiaires de plus de 2000 m² pris à bail par des entités publiques et privées. C’est le Plan Bâtiment Grenelle, où les différents acteurs du monde de l’immobilier étaient représentés, qui a conduit une réflexion transverse sur ce sujet. En 2010, la loi Grenelle 2 retient l’instauration d’une annexe environnementale et non d’un bail, permettant de rendre la disposition obligatoire non seulement pour les baux nouveaux (depuis le 1er janvier 2012) mais aussi pour les baux en cours (depuis le 13 juillet 2013).

La France est ainsi le pays le plus actif dans ce domaine désormais. Le bail vert et ses annexes sont appelés à connaître une mise en œuvre plus rapide que dans les autres pays, bien que sur le terrain, leur mise en place reste pour l’heure progressive. Un élargissement en faveur des surfaces louées inférieures à 2000m² est d’ores et déjà à l’étude. A plus long terme, le seuil pourrait être ramené à 1000 m² pour être phase avec le seuil de la réglementation thermique.

Traduction littérale de « green lease », le terme de « bail vert » est employé en France depuis 2009. Cette refonte risquait de conduire à modifier le « statut des baux commerciaux », ce qui aurait engagé le Grenelle sur une piste longue et hasardeuse. Le terme de « bail vert» a très vite été attaché à un cadre rigide et plus contraignant que celui d’« annexe environnementale ». Bien qu’engagée tardivement dans cette démarche, la France est le pays le plus avancé en termes de contrats signés à ce jour, du fait de la contrainte légale imposée par les pouvoirs publics et du fort engagement des acteurs immobiliers.

Le « bail vert » dans d'autres pays

Dans l'histoire du « bail vert », l’Australie est le premier pays à y avoir souscrit avec une première initiative engagée dès 2005 par la foncière australienne Investa. Circonscrites aux contrats signés avec les collectivités publiques australiennes, les clauses vertes obligatoires ne concernent que 30% du parc tertiaire privé. Au Canada, on ne recensait en 2011 que deux baux verts signés par Morguard REIT, malgré un processus entamé dès 2010. Au Royaume-Uni, les premières clauses vertes dans les baux sont apparues en 2010 et les principales foncières interrogées utilisent les outils fournis par le « Better Buildings Partnership », comprenant un bail vert et une annexe.

Aux États-Unis, deux modèles de clause vertes ont été mis en place : l’un orienté vers les bailleurs et les gestionnaires, l’autre associant également les utilisateurs. Seule l’Allemagne semble résister au mouvement : il n’y existe en effet aucune obligation légale et aucune signature effective de bail avec clause environnementale n’a été recensée. Plusieurs pays utilisent ce terme, comme l’Australie, le Canada, les États-Unis et le Royaume Uni. Au Royaume Uni, le Better Building Partnership a rédigé un guide méthodologique (Toolkit) très complet ; en pratique, ce sont plutôt des annexes aux baux qui sont signées (MoU – Memorandum of Understanding).

Dans cette enquête, les auteurs, Jean-Eric Fournier et Somdeth Sakda, ont interrogé un panel composé d’utilisateurs et d’investisseurs immobiliers ayant contribué à l’élaboration de conventions types (baux verts, guides…), d’investisseurs immobiliers faisant référence au bail vert dans leur communication, ainsi que d’organismes rassemblant bailleurs et acteurs de l’industrie immobilière.

B.P