Le bord de mer semble sourire au marché de l’immobilier. Si le ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier dans les stations balnéaires françaises a bel et bien eu lieu avec +13,3 % sur trois ans, l’immobilier de littoral dresse tout de même un bilan annuel bien différent de l’ensemble du marché immobilier. Ce dernier a en effet bien souffert du contexte économique et bancaire, avec une baisse des prix de -1,8 % sur les douze derniers mois.

Au 1er juillet 2024, le prix moyen d’un bien situé sur les côtes françaises s’élève à 4 943€/m². Celui-ci peut varier de 3 765€/m² pour un bien situé dans le Languedoc-Roussillon, à 6 251€/m² pour un logement dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

« Le marché immobilier national a souffert de la hausse rapide et importante des taux d’intérêt. Les dynamiques observées dans les stations balnéaires en revanche nous montrent que les Français ont toujours à cœur de devenir propriétaire d’un bien en bord de mer, même si certains projets peuvent se retrouver grippés par les conditions de marché », constate Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger.

Plus de résidences secondaires et moins de logements énergivores

En plus d'être plus chères que le reste de la France, ces stations balnéaires ont pour la plupart peu de résidents permanents, puisque 80 % d'entre elles ont moins de 5 000 habitants. La part de résidences secondaires y est bien supérieure que dans les terres (47 % contre 10 % pour l'ensemble du parc de logements de France métropolitaine).

Les logements énergivores (étiquettes DPE F ou G) y sont plus rares également. Dans ces villes côtières, cette part est de 9 %, tandis que ce pourcentage s'élève à 13 % quand on regarde un peu plus dans les terres. Mais ce résultat masque d'importantes disparités régionales : les stations balnéaires du Nord (régions Hauts-de-France, Bretagne, Pays de la Loire) ont des taux élevés de logements énergivores, alors que les stations balénaires du Sud (régions Occitanie, Provence-Alpes-Côte d'Azur) ont des taux faibles.

Les prix grimpent timidement sur les littoraux atlantique et PACA

Dans le détail, ce sont les littoraux atlantique et PACA qui affichent cette année encore les deux prix moyens les plus élevés, avec respectivement 5 338€/m² et 6 251€/m². Cependant, l’engouement pour les biens de bord de mer sur ces zones géographiques semble ne pas être insensible au contexte économique et bancaire. Sur les 12 derniers mois, les prix de l’immobilier connaissent des hausses timides respectives de +2,2 % et +1,1 %. Une accalmie d’autant plus notable sur le littoral PACA qui enregistre une hausse de +6,2 % sur deux ans.

Les côtes méditerranéennes peuvent cependant se targuer de compter les trois stations balnéaires les plus chères de France. Avec un prix moyen de 16 948€/m², la commune de Ramatuelle se positionne en première position de ce classement. Viennent ensuite Saint-Jean-Cap-Ferrat, à 16 416€/m² et la mythique ville de Saint-Tropez, à 14 656€/m² (tous types de bien confondus).

Une dynamique plus morose pour la Manche, la Bretagne et le Languedoc-Roussillon

Le bilan est plus morose du côté des stations balnéaires situées sur les côtes de la Manche, de la Bretagne et du Languedoc-Roussillon, où le prix moyen de l’immobilier est en moyenne inférieur à 4 000€/m². Pour ces régions, les évolutions de prix ont respectivement varié de -0,6 %, -0,9 % et +1 %. Si l’évolution globale des prix dans le Languedoc-Roussillon reste positive, celle plus spécifique aux maisons est négative, en baisse de -3,5 % sur un an.

Autre fait notable pour ces trois régions de France, la proximité du logement par rapport à la plage impacte plus fortement le prix des biens immobiliers, en comparaison aux autres littoraux. En France, et malgré les risques potentiels liés au réchauffement climatique, la présence d’une plage à proximité fait augmenter la valeur d’un bien immobilier de +7,9 % en moyenne. Pour les maisons et appartements situés en bord de mer des littoraux de la Manche, de la Bretagne et du Languedoc-Roussillon, cette proximité à la plage a un impact sur le prix deux fois plus important que sur les autres littoraux.

« La structure du parc immobilier sur les littoraux et le niveau d’urbanisation des axes alentours jouent sur le niveau de valorisation plus ou moins fort de la proximité au bord de mer. Par exemple, dans la région PACA, où le littoral est plus urbanisé que celui de la Manche ou de la Bretagne, les biens immobiliers à quelques mètres de l’eau sont moins rares et l’impact de cette proximité à la plage y est donc moins fort », justifie Alexandra Verlhiac. 

On observe par ailleurs que les risques climatiques peuvent également avoir un impact sur les prix. Parmi les 520 stations balnéaires, 157 (soit 30 %) ont été identifiées comme étant à risque de submersion. Depuis 2023, la FNAIM a observé une baisse plus rapide des prix dans les stations à risques que dans celle des autres communes.

Jérémy Leduc

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