Les crédits immobiliers ont connu une hausse de leur production au deuxième trimestre de 2024, pour bondir de 12,2 % en glissement annuel. Pendant cette période, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3,73 % (3,68 % pour l’accession dans le neuf et 3,74 % pour l’accession dans l’ancien). Cette hausse de la production n’a cependant pas bénéficié aux ménages les plus modestes, d’après les chiffres publiés ce mardi 16 juillet par l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Depuis l’inflexion à la baisse en décembre 2023, le taux moyen recule régulièrement. La baisse se constate à nouveau en juin, où le taux moyen est revenu à son niveau de juillet 2023, soit 3,66 %.

« La baisse des taux de crédits immobiliers ne pouvait à elle seule enclencher une reprise forte et rapide du marché, l’augmentation de l’apport personnel exigé ayant eu un effet dépressif important sur la demande. Seule une stratégie de redynamisation des marchés immobiliers et des crédits telle celle déployée par les banques pouvait inverser la dynamique récessive à l’œuvre », assure cependant l’Observatoire.

L’accès au marché reste encore compliqué

Malgré un léger mieux, l’accès au marché reste tout de même difficile, en raison du « resserrement de l’accès au crédit tant pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne disposant pas d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués », souligne l’observatoire.

En effet, la remontée du coût des opérations financées (et des prix des logements anciens) qui se renforce depuis février 2024 « atténue nettement l’efficacité des effets taux et durée », en dépit d’une nouvelle augmentation de l’apport personnel moyen.

En juin 2024, la capacité d’emprunt des ménages mesurée par cette annuité était encore inférieure de 11,5 %, à son niveau de décembre 2022 (voire de 20 % par rapport à décembre 2021) : un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros à la fin de 2022, ne peut plus emprunter que 88 500 euros en juin 2024 (80 000 par référence à décembre 2021).

Au deuxième trimestre 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 246 mois. La durée des crédits octroyés se maintient sur des niveaux élevés car « les banques peuvent ainsi amplifier l’effet de la baisse des taux sur la solvabilité de la demande ».

L’indicateur de solvabilité des emprunteurs se redresse lentement, malgré la hausse des prix qui reprend. Mais il faut y voir « le retour sur le marché de l’ancien de ménages plus aisés, qui achètent après revente et qui peuvent plus facilement satisfaire aux contraintes instaurées avec le plafonnement du taux d’effort des emprunteurs ».

Jérémy Leduc

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