« Dans un environnement encore marqué par de nombreuses incertitudes, lcade affiche, à fin septembre 2024, un chiffre d’affaires stable », déclare Nicolas Joly, directeur général du groupe, à la fois foncière et promoteur, dans sa note de conjoncture du 3ème trimestre 2024.

Au 30 septembre dernier, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts et consignation enregistre 1,014 milliard d’euros de chiffre d’affaires (CA), contre 1,017 milliard d’euros un an auparavant. Ce qui revient à une légère régression de 0,2 %. 

+3,6 % dans les revenus locatifs 

Le maintien d’Icade a été soutenu par son activité foncière, qui enregistre environ 51 000 m² signés ou renouvelés au T3 2024. Soit 107 000 m² sur les neuf premiers mois de 2024. Les revenus locatifs s’élèvent ainsi à 280,1 millions d’euros, soit +3,1 % entre septembre 2023 et septembre 2024, et +3,6 % à périmètre constant. La progression a « bénéficié de l’effet indexation » de +5,5%. 

« Les performances sont contrastées selon les classes d’actifs avec une croissance à périmètre constant supérieure à l’effet de l’indexation sur les segments des bureaux well-positioned et les locaux d’activités », note Icade. D’ailleurs, la foncière note deux grandes tendances. D’abord la reprise de transactions supérieures à 5 000 m², avec notamment la signature d’un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) de 24 000 m2 à Toulouse à 9 ans fermes, pour une livraison en 2027 et un loyer facial annualisé de 5,6 millions d’euros. 

À cela s’ajoute une demande dans bureaux well-positioned, qui concentrent 80% des revenus sur les signatures et les renouvellements des 9 premiers mois. « Schneider Electric, qui occupera l’immeuble Edenn à Nanterre Préfecture à sa livraison, s’est engagé sur une surface complémentaire de 3 800 m2 pour 9 ans fermes, soit une extension totale de 7 500 m² actée depuis le début de l’année. Ces signatures additionnelles portent la surface totale du futur bail Schneider Electric à près de 24 000 m2, soit un taux de pré-commercialisation de cet actif de 85 % », évoque Icade. 

Les libérations de surface ont permis de rassembler 24,4 millions d’euros de loyers annualisés, sur les neufs premiers mois. Selon les estimations de la filiale immobilière, les pertes de revenus supplémentaires d’ici fin 2024 pourraient atteindre 25 millions d’euros de loyers IFRS annualisés. On relève notamment 10,5 millions d’euros sur l’actif Pulse à Saint-Denis. Occupé par le Comité d’Organisation des Jeux Olympiques, ce foncier sera libéré d’ici la fin de l’année.

Précisons également qu’en septembre, Icade a finalisé la cession de deux actifs de bureaux et signé deux promesses de ventes, pour des montants évalués respectivement à 82 millions et 36,9 millions d'euros.

« Frémissement » dans la reprise en logement neuf 

« Côté Promotion, l’amorce d’une baisse des taux a alimenté la reprise des réservations auprès des particuliers, dans un contexte qui incite toujours à la prudence et à la sélectivité », souligne en parallèle Nicolas Joly. 

Certes, à fin septembre, les réservations de logement grimpent sur un an (+9,6 %), pour un montant de 762 millions d'euros ( +2,3%).  « Les réservations par des individuels progressent de 9,8% sur les neuf premiers mois de l'année, après avoir reculé de 6 % au premier semestre et de 37 % en 2023 », indique le groupe. 

Mais ce « frémissement », comme le qualifie à l’AFP Christelle de Robillard, directrice financière d'Icade, affronte un marché immobilier « incertain et volatile ». En témoigne la chute de 20 % des réservations immobilières résidentielles, par des acheteurs particuliers ou institutionnels, au T3 2024. Ces conditions, moins favorables que l’année précédente, ont entraîné une baisse des prix de 10 à 15 % sur les biens de sa branche promotion. 

Grâce à l’activité résidentielle (667 millions d’euros), le CA dans l’activité promotion se porte à 829 millions d’euros au 30 septembre 2024. Cela revient à une régression d’1,7 %. Peu surprenant, quand on sait que l’activité tertiaire perd 56 millions d’euros, comparé à septembre 2023. À préciser qu’à cette période, Icade avait profité de la cession de l’immeuble de bureaux, situé rue Taitbout à Paris, engrangeant 40 millions d’euros. 

« Compte tenu de la performance à fin septembre marquée par la résilience de la Foncière, d’importants produits financiers et la bonne maîtrise de nos coûts, nous anticipons un Cash-Flow Net Courant Groupe 2024 dans la borne haute de la guidance [3,55-3,70] € par action », conclut le directeur général d’Icade. Un objectif déjà affirmé dans son bilan juillet dernier. 

Virginie Kroun
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