La FNAIM, par le biais de sa cellule économique LABEL (LABoratoire Économique du Logement), vient de publier sa nouvelle étude sur le « Logement en France et en Europe ». Celle-ci décrypte la situation du marché en 2023, en y regroupant tout un ensemble de données : nombre de transactions, constructions neuves, logements vacants, évolution des prix et loyers, volumes de crédits, montant des aides…

L’étude met également en exergue les différences qui demeurent entre le marché hexagonal et celui de nos voisins européens.

Focus sur le parc de logements et son évolution

Au 1er janvier 2023, le parc de logements compte 36,8 millions de logements en France métropolitaine. 82 % de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10 % comme résidences secondaires et 8 % sont vacants. Une part de logements vacants qui s’est stabilisée depuis 2017, après 10 ans de hausse, et qui a même très légèrement diminué en 2023. Sur ce point, la France se situe dans la moyenne des pays d’Europe de l’Ouest, dont les taux de logements vacants sont très disparates.

Après avoir longtemps augmenté, le taux de propriétaires occupants baisse depuis 2014 (malgré le vieillissement de la population), pour atteindre 57,2 % en 2023. Ce taux se situe dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. Le taux de propriétaires est toutefois nettement inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France, avec par exemple 33,4 % à Paris et 27,5 % à Strasbourg.

Pour ce qui est du marché locatif privé, la forte hausse de la part de logements meublés est notable ces dernières années, particulièrement dans les grandes villes. Cette part est passée de 14,2 % en 2006 à 26,7 % en 2020 à Paris, où la proportion de meublés est deux fois supérieure à la moyenne nationale.

« Ramené au nombre d’habitants, la Norvège est le pays où s’effectue le plus grand nombre de transactions (20,4 pour 1 000 habitants) devant le Royaume-Uni (18,3 pour 1 000 habitants) », indique la FNAIM.

Et d’ajouter : « En Allemagne et en Autriche, il y a peu de ventes relativement à la population avec respectivement 5,8 transactions et 8,6 transactions pour 1 000 habitants (en Allemagne, c’est notamment lié à la présence de grandes foncières et un taux élevé de locataires). La France se situe dans la moyenne haute des pays observés avec 16,4 transactions pour 1 000 habitants ».

Un marché de l’ancien en berne, malgré de légères baisses des prix

Pour ce qui est du marché ancien, le nombre de transactions dans l’ancien a chuté de 22,1 % en 2023 pour atteindre 869 000 sur l’ensemble de l’année. Le niveau de ventes est à peine supérieur à celui enregistré en 2016 (soit 843 000 transactions). Concernant les prix, ils ont entamé leur baisse en 2023 (-1 %) avec une baisse légèrement plus accentuée pour les maisons (-1,1 %) que pour les appartements (-0,8 %). Les villes où les prix avaient le plus augmenté sont davantage touchées par cette baisse (-2,1 % à Paris, -3,3 % à Bordeaux, -2,7 % à Nantes).

À l’échelle européenne, et sur 10 ans, c’est en Irlande (+115 %) et au Portugal (+124,8 %) que les prix de l’immobilier ont le plus progressé. En France, la hausse sur cette période est de 27,7 %. Toutefois, dans la moitié des pays observés, les prix sont en baisse sur un an, avec toutefois de fortes disparités. Sur un an, l’évolution des prix en France (-1 %) se situe dans la moyenne européenne.

C’est à Berlin, Amsterdam, Dublin et Copenhague que les prix ont le plus augmenté sur 10 ans. Les prix à Paris, bien qu’en baisse sur un an, restent nettement plus élevés que dans les autres capitales européennes. Comme pour les pays, le prix des logements est en baisse sur un an dans la moitié des capitales. La forte proportion de crédits à taux variables dans certains pays provoque des difficultés, en cette période de hausse des taux.

Plus de constructions neuves en France, malgré des chiffres historiquement bas

En lien avec l’environnement économique, la construction de logements neufs en France a chuté de 24,3 % en 2023, à 295 300 logements contre 390 100 en 2022

« La construction neuve de logements en France a été en 2022 dans la moyenne haute européenne avec un ratio de 6,0 logements achevés pour 1 000 habitants. La Finlande a été le pays qui a le plus construit en 2022 avec un ratio de 7,5 logements pour 1 000 habitants. Enfin, la construction reste sinistrée en Europe du Sud », avec des ratios très faibles en Espagne (1,9), au Portugal (1,9), en Grèce (1,6) ainsi qu’en Italie (1,3), lit-on dans l'étude. 

De plus, le nombre de mises en chantier par habitant en France reste supérieur à la moyenne européenne. Surtout si l'on prend en compte sa croissance démographique qui s'essouffle, amoindrissant les besoins en logements. Le taux de fécondité est en effet en baisse continue en France depuis 2010, en passant de 2,01 enfants par femme à 1,68 en 2023, tandis que le nombre de décès augmente.

« La Finlande, et dans une moindre mesure la France, construisent beaucoup au regard de leur croissance démographique actuelle avec respectivement 7,5 et 6,0 logements construits pour 1 000 habitants et une faible croissance de la population (+0,3 %) », compare la FNAIM.

Un taux d’endettement accéléré en France par rapport aux voisins européens

Les ménages français sont dans la moyenne européenne en termes d’endettement, mais cet endettement augmente alors qu’il stagne ou baisse dans les autres grands pays européens. Cette hausse, liée à la dynamique passée du marché immobilier, a préoccupé les autorités, qui avaient mis en place des restrictions de crédit immobilier à partir du 1er janvier 2021. Il s’agissait notamment de freiner la hausse de la durée des crédits et de l’endettement des ménages.

Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont battu un record à la baisse en 2021, avec une moyenne de 1,14 %, selon la Banque de France, ils sont repartis à la hausse en 2022, avec une moyenne de 1,47 %, et ont nettement accéléré en 2023 avec une moyenne annuelle de 3,01 %. La durée moyenne des crédits a légèrement augmenté, et atteint 22 années en 2023.

Pour retrouver l’étude complète, cliquez ici.

Jérémy Leduc

Photo de Une : AdobeStock