La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) vient de dresser le bilan de 2022 pour le marché du logement neuf. Si l’année 2020 est à oublier, Pascal Boulanger, président de la FPI, en vient à se demander s’il ne faudrait pas faire de même pour l’année 2022.

Des ventes et mises en vente toujours en berne

Au quatrième trimestre 2022, le nombre de logements neufs mis en vente était de 21 093, contre 24 164 au T4 2021, soit une baisse de -12,7 %, d’après l’Observatoire de la FPI. Sur les six dernières années, c’est le niveau le plus faible qui ait été atteint. Si on compare ces chiffres sur une période d’un an, en 2022, 98 081 logements neufs ont été mis en vente, contre 106 116 en 2021, soit une baisse de -7,6 %.

Du côté des réservations totales sur trois mois, la chute est encore plus vertigineuse. Entre le T4 2021 et le T4 2022, les ventes totales sont passées de 49 914 à 31 779, soit une baisse de près de -37 %. Ces résultats s’expliquent notamment par des restrictions bancaires d’accès au crédit, une baisse de confiance des ménages, et la hausse continue des taux d’emprunt. Tous ces éléments éloignent encore plus les particuliers de l’acte d’achat.

Sur une période d’un an, et toujours concernant les réservations totales, le nombre de ventes est passé de 161 736 en 2021 à 121 875 en 2022, en baisse de -24,6 %. Une année 2022 qui est même inférieure en termes de ventes à l’année 2020, année de crise sanitaire.

Cette baisse globale des ventes entraîne une hausse de l’offre commerciale. Si cette dernière reste sous le seuil des 12 mois d’équilibre, et donc « sous-offreur », le marché de l’offre se reconstitue du fait de la baisse des ventes, avec une hausse de +10,7 % entre le T4 2021 et le T4 2022.

Les prix du collectif neuf n’ont de cesse de grimper, et la hausse est comparable, bien que trimestriellement non régulière, entre les prix moyens en régions et en Île-de-France. En Île-de-France, entre les T4 2021 et 2022, la hausse est de +4,8 %, passant de 5 464 € le mètre carré à 5 727 €. En régions, les prix sont passés de 4 393€ à 4 60 7€, en hausse de +4,9 %, sur la même période.

En définitive, les mises en vente continuent de baisser, et ce depuis maintenant quatre ans. En cause, la détérioration du climat économique qui pénalise fortement les ventes. Cela entraîne un retrait des investisseurs, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Résultat, l’offre commerciale croît, d’abord en raison de cette forte baisse des ventes.

... malgré un besoin en logements qui ne cesse de croître

Paradoxalement, le besoin en logements neufs est croissant en France. Dans le pays, la décohabitation représente la plus grosse part des besoins, soit 42 %. Le nombre de personnes par foyer ne cesse de décroître au fil des années, avec 2,7 personnes par logement en 1999, 2,29 il y a 10 ans, et 2,17 aujourd’hui.

Du côté des logements vides, ils représentent un besoin plus important que la demande insatisfaite, qui s’est reportée d’année en année. La croissance démographique est aussi une cause de la hausse des besoins en logements neufs.

Un autre facteur explique cette forte demande de logements neufs : le report de la demande. La FPI, grâce à une étude menée par ESCP junior Conseil, constate que la demande insatisfaite d’une année s’estompe d’une façon linéaire après 10 ans. Au T4 2022, sur les près de 450 000 demandes de logements neufs, le report à la demande représente une part de 64 550 demandes. Pour répondre à tous ces besoins, l’Observatoire de la FPI fait le postulat qu’il faudrait construire chaque année environ 450 000 logements neufs.

À noter que les tensions liées aux besoins en logements neufs sont plus importantes dans les métropoles situées sur la côte méditerranéenne. Les 167 193 besoins en logements cumulés des métropoles françaises ne représentent cependant que 37 % des besoins à l’échelle nationale.

À situation exceptionnelle, mesures exceptionnelles ?

Face à cette crise du logement neuf, la FPI tire la sonnette d’alarme. Selon cette dernière, pour éviter la bombe sociale qui se profile, il est nécessaire de prendre des mesures fortes et immédiates, comme le fléchage de la TVA au-dessus d’un certain seuil, l’amélioration et la prorogation du PTZ, la pause normative, ou encore le maintien du Pinel. De plus, la FPI compte sur le soutien des différents ministres concernés, et leur lance l’appel suivant : « Travaillons ensemble à la mise en œuvre de ces mesures d’urgence indispensables pour redonner du pouvoir d’habiter à nos concitoyens ! »

Devant l’urgence de la situation, la FPI préconise même de mettre en place une mesure fiscale exceptionnelle de courte durée qui permettrait de relancer l’activité immédiatement.

Jérémy Leduc