Particulièrement dynamique sur l’année 2021 d’après la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim), le marché immobilier « reste solide à ce stade en 2022 ». Telle est la conclusion du syndicat dans sa dernière conjoncture publiée mardi 13 septembre. La Fnaim reste toutefois méfiante face à « quelques signes de ralentissements ». 

Baisse de confiance des ménages à l’achat

On le remarquait déjà fin août dans les chiffres du Ministère de la Transition écologique : les ventes de logements neufs sont dans le rouge. Le tout dans une économie française dont le PIB croît de 2,3 % en 2022, notamment grâce à la croissance récoltée en fin d’année 2021.

À cela s’ajoute la flamme inflationniste. Si elle est redescendue à +5,8 % mensuel, après le pic de +6,1 % atteint en juillet, l’inflation préoccupe - notamment au niveau des prix des énergies - attisée par le conflit en Ukraine. « Quelques effets de second tour sont probables en 2023 : hausses de salaires et revalorisations automatiques du prix de certains biens et services indexés sur l’inflation », ajoute cependant la conjoncture Fnaim. Il n’empêche que la confiance des ménages à l’achat continue de chuter, « proche de son plus bas niveau depuis 2000 », rapporte la fédération.

Mais c’est sans compter les hausses de taux à long terme sur les marchés financiers. « Or les établissements de crédit prennent pour référence ces taux d’emprunt de l’État à long terme pour fixer le taux des crédits à l’habitat », rappelle la Fnaim. Ainsi, fin août, les taux des crédits immobiliers - avoisinant en moyenne les 1,57 %, hors renégociations de crédit d’après les prévisions de la Banque de France - demeurent bas, bien qu’en augmentation.

Les taux auraient même grimpé de 0,6 point de février à juillet, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Ce qui équivaudrait à une hausse d’environ 6 % des prix. Pire encore, cela peut rendre les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) contraignantes, entraînant une hausse de 35 % de l'endettement sur un dossier de crédit.

« Il est donc aujourd’hui plus difficile d’obtenir un crédit, et les courtiers signalent une hausse du taux de refus de prêt, en partie liée à la trop lente augmentation du taux d’usure en période de hausse rapide des taux des crédits », décrypte le syndicat des professionnels de l’immobilier.

Les ventes de logements oscillent en 2022, mais gardent l'équilibre 

Pour autant, cela ne détériore que très légèrement les volumes de ventes, qui s’élèvent à 1 182 000 sur douze mois en mai dernier. Et ce malgré un léger ralentissement de la croissance. Pour preuve, le cumul de douze mois n’a fait qu’osciller entre les 1 150 000 et 1 200 000 de ventes dans l’ancien, de janvier à mai dernier. 

« Par ailleurs, les données internes de la Fnaim sur ses compromis de vente n’indiquent toujours pas de ralentissement à fin août : le nombre de compromis n’est en baisse que d’environ 1 % sur les huit premiers mois de l’année, ce qui indique que la résistance des ventes pourrait perdurer encore au minimum deux ou trois mois », abonde la fédération.

De plus, la Fnaim observait cet été un recul des prix immobiliers, la croissance passant de +0,9 % à +0,4 % d’avril à août 2022, ponctuée d’un pic à -0,2 % en juin. « Cette configuration du marché est un peu inhabituelle car le plus souvent un ralentissement des prix est précédé d’un tassement des volumes. Il n’est pas exclu que certains acheteurs aient accéléré leur projet d’achat dans le contexte de hausse des taux, tout en étant plus attentifs sur les prix. Ce qui a pu doper les ventes à court terme, avant un possible ralentissement prochain », commente la Fnaim. 

Toutefois, sur un an, les prix s’envolent de 6,5 % en septembre dernier en France. Si à Paris, les prix ont du « plomb dans l’aile » (-3 % sur un an), ce sont les villes de province qui portent la plus forte progression des prix, avec une moyenne de +7,6 %, tirée par les maison (+8,8 %).

Dans le détail, toujours sur an, les prix augmentent de 2,4 % en Île-de-France, de 3,7 % dans les 10 plus grandes villes de province, et de 5,3 % dans leurs périphéries, de 6,8 % dans les villes moyennes, ainsi que de 7,8 % dans les communes rurales. Sans compter la flambée des prix dans les stations de ski (+9,3 %) mais aussi dans les stations balnéaires (+11,3 %). Le littoral attire en effet davantage de demande. Ce n’est pas pour rien que Le Havre concentre la plus forte augmentation des prix (2 613€/m2, +9,3 %), bien que la Bretagne batte des records (+11 %). 

« 2022 va très probablement être la deuxième meilleure année en termes de ventes, après le record de 2021 », conclut la Fnaim. 

Virginie Kroun 

Photo de Une : Adobe Stock