L'intention du Président Hollande est louable : rendre les logements plus accessibles aux Français en faisant baisser leur prix. Le projet de loi de la ministre, Cécile Duflot, d'abord voté puis invalidé par le Conseil constitutionnel, a finalement été promulgué il y a peu. De ce texte, on retiendra essentiellement deux volets majeurs : l'augmentation de 20% à 25% de la proportion obligatoire de logements sociaux dans les communes, et la mise à disposition des terrains de l'Etat pour abonder l'offre résidentielle du pays. Cette loi va-t-elle atteindre ses nobles objectifs ? Parlons d'abord de la question foncière.

Il était temps que l'Etat se préoccupe de l'essentiel, c'est-à-dire des terrains, sans lesquels la construction est impossible. Il était temps de prendre des mesures fortes pour que les terrains constructibles retournent à leur fonction de base : servir de sous-jacent à l'édification de bâtiments, et en particulier de logements. L'Etat et ce qu'il est convenu d'appeler ses opérateurs, c'est- à-dire les agences, les établissements publics, avaient fini par adopter la même conception : on thésaurisait, sans considération des besoins réels, alors que le déficit en logements est estimé à un million...

De ce point de vue, la politique immobilière de l'Etat, dont les outils ont été créés dès 2007, France Domaine - l'incarnation de l'Etat propriétaire - ou encore le Conseil de l'immobilier de l'Etat - instance d'orientation, d'audit et de contrôle -, avait pris un retard considérable. La polémique sur le prix des terrains, variable selon la destination et pouvant même être cédés gracieusement si leur emploi est totalement social, est stérile. On a entendu des voix s'élever contre l'appauvrissement du pays... C'est oublier que loger les ménages est un impératif catégorique, et que subventionner la construction sociale à grands frais parce que le coût du foncier doit être atténué n'est pas non plus sans conséquences budgétaires ! De l'arrivée sur le marché au cours des deux ou trois années qui viennent de centaines de terrains à construire, il faut attendre une certaine détente quant aux prix. Pas de miracle, car le foncier restera une matière première rare dans beaucoup d'endroits.

L'impasse par le zonage préjudiciable ?

Toutefois, le foncier est soumis à un zonage strict. Or, la loi Duflot tend à se limiter aux zones A et B1. Ne pas intégrer la zone B2, c’est faire l’impasse sur des dizaines de milliers de logements, qui auraient pu être construits. Ce qui est surprenant d’un gouvernement qui souhaite construire plus. Cette situation créera indubitablement une tension du marché, stoppant toute baisse des prix éventuelle. Cependant, les pouvoirs publics font preuve d'une grande naïveté économique lorsqu'ils majorent encore les obligations sociales de la loi SRU en les portant à 25% pour les communes de plus de 3 500 habitants. C'est feindre d'ignorer qu'une opération de construction obéit à un bilan et à un compte d'exploitation, et que les logements à prix hors marché pèseront sur le prix des logements classiques.

En clair, la loi Duflot porte en elle les germes d'une inflation du prix des logements privés destinés aux classes intermédiaires. On déshabille Pierre pour habiller Paul. Du même coup, on accentue un clivage déjà marqué entre logements sociaux, et ménages ayant la chance d'y être logés, et logements privés : l'allègement des prix au profit du locatif social pèse sur l'accession et l'investissement privé par un phénomène élémentaire de transfert de charge.

Certes, les 2/3 des Français sont éligibles au logement social, mais il y a peu d'élus, et ceux qui n'ont pas l'heur d'être attributaires grossissent les rangs de la demande privée. S'il est normal d'augmenter le parc HLM, il faut comprendre que les exigences formulées auprès des promoteurs privés en la matière ont de fâcheuses conséquences et déséquilibrent le marché. Il ne reste pas moins vrai que les pouvoirs publics ne pourront pas faire l'économie, qui est un investissement, de soutenir la demande au cours des années qui viennent. A défaut de pouvoir accentuer les aides, ils devront alléger les charges qui lestent toujours plus le logement à tous les stades, la construction, l'acquisition, la détention et la transmission. Sans cette remise en question fondamentale de la fiscalité du logement, qui concerne aussi les collectivités locales et territoriales, les efforts du gouvernement pour tempérer le prix des logements et resolvabiliser la demande seront vains.

Raymond Le Roy Liberge
Président du Groupe Immobilier Les Provinces
Président d'OCELOR, Observatoire du logement de la Région Centre
Membre des commissions Foncières et Financières de la FPI