Ce lundi matin, Emmanuelle Wargon dévoilait les mesures concernant le volet Logement dans le cadre du projet de loi de finances 2022 (PLF 2022). Des mesures budgétaires mais surtout fiscales, qui « viennent d’être adoptées en première lecture à l’Assemblée nationale », a précisé la ministre chargée du Logement.

Dévoilé fin septembre, le PLF 2022 prévoit une hausse de 16 à 17 milliards d’euros pour la partie logement par rapport à 2021. Soit une « augmentation de 7 %, et ceci ne compte ni les crédits de MaPrimeRénov’, 2 milliards, qui sont sur le budget du ministère de la Transition écologique, ni les crédits du plan France Relance, qui financent des mesures comme la réhabilitation des friches », rappelle Emmanuelle Wargon.

Grâce au PLF 2022, le ministère chargé du Logement tend à renforcer et prolonger des dispositions orientées vers « l’accès de tous au logement ». Est évoqué en premier lieu le déploiement de l’hébergement d’urgence qui prévoit 200 000 places jusqu’au printemps prochain, et 190 000 places à fin 2022. 

Rendre le dispositif « Louer abordable » plus avantageux dans les zones tendues

L’une des principales priorités, c’est améliorer le dispositif « Louer abordable ». Lancée en 2017, la mesure fiscale consiste à encourager les propriétaires de logements vacants à louer ces derniers à un niveau de loyer en-dessous du marché. Et ce en bénéficiant d’un avantage fiscal sur les revenus fonciers, proportionnel au taux d’imposition.

Or, le calcul de l’avantage fiscal repose à la fois sur le loyer pratiqué (intermédiaire, social et très social) et le zonage ABC. A savoir que les loyers plafonds fixés seraient mal « calibrés par rapport au marché », d’après le ministère chargé du Logement, et mal transmis à l’ensemble des propriétaires. De plus, l’abattement fiscal pour le recours à l’intermédiation locative (IML) est uniforme à 85 %, quel que soit le type de conventionnement.
 
De quoi faire reculer le nombre de conventions de 154 000 à 111 000 entre 2017 et 2021. En effet, « Louer abordable » serait peu incitatif, notamment auprès des zones tendues. Ces dernières voient, vu leurs niveaux de loyer social voire très social, peu de rentabilité dans le dispositif, comparé aux zones détendues, où les niveaux de plafond sont supérieurs au marché, donc plus avantageux.

La prochaine version de « Louer abordable », opérationnelle dès 2022, tend à simplifier et toucher le tiers du parc locatif privé dont le taux marginal d’imposition est faible (11 %). Le calcul ne dépend plus du zonage ABC. Les loyers plafonds sont déterminés par une décote par rapport aux loyers réels observés sur le marché locatif de la commune, et seront accessibles en ligne par le propriétaires intéressé. Le recours à l’IML reste un avantage fiscal supplémentaire, complété cependant par une réduction maximale pour le segment très social.

Par exemple, dans le segment intermédiaire, une décote de loyer de 15 % entraine une réduction d’impôt de 15 %, voire de 20 % en cas de conventionnement IML. Dans le cas du logement social, une décote de 30 % du loyer permet au propriétaire une réduction fiscale de 35 %, voire de 40 % en IML. Pour le segment très social, qui ne concernent que les IML, le taux de réduction grimpe à 65 %.

Revoir les critères de qualité du Pinel+

Emmanuelle Wargon abordait aussi les deux nouveaux critères cumulatifs, pour bénéficier des nouveaux taux de défiscalisation pour le neuf du dispositif Pinel +, révélés mi-octobre.

L’un se base sur le confort, calculant la surface de logements selon leur typologie et la présence d’un extérieur, avec une double exposition requise pour les logements T3 et plus.

L’autre anticipe la prochaine RE2020, en attribuant les taux de défiscalisation qu’aux logements classés B pour les constructions réalisées ou acquises en 2023, et A pour celles réalisées en 2024. Les logements dont les permis de construire ont été déposés le 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur de la RE2020, mais dont le référentiel ne respecte pas la nouvelle réglementation, devront retenir les références de l’expérimentation E+C-. 

Particularité pour les logements dans les régions et départements d’Outre-Mer : des critères de performance énergétique sont pris en compte (protection des ouvertures contre le soleil, production d’eau chaude sanitaire renouvelable, économies d’eau et récupération d’eau de pluie). 

Il faut dire que le Pinel se base initialement sur le zonage ABC, calcul fixé par décret et révisé la dernière fois en 2014, sans réellement prendre en compte les spécificités locales. D’où l’intérêt pour le gouvernement d’expérimenter en plus, depuis le PLF 2020, une déconcentration de l’éligibilité du Pinel à la région Bretagne, appelé « Pinel breton ».  Or l’année 2020, perturbée par la crise sanitaire, n’a pas permis d’évaluer cette adaptation du dispositif, prolongé jusqu'à fin 2024 pour avoir une meilleure visibilité.

Établir un pacte pour favoriser le logement intermédiaire

Créé par le PLF 2014 pour soutenir le développement de l’offre de logements intermédiaires (LLI), par les pouvoirs publics dans les zones tendues A et B1, le régime fiscal avantageant de 10 % les investisseurs institutionnels a déjà permis le financement de 55 logements entre 2014 et 2020.

Ajustement de 2022 : remplacer l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFTB) par une créance d’impôt du même montant pour les mêmes opérateurs. Résultat, le dispositif sera financé totalement par l’État, et permettra aux collectivités de toucher des recettes fiscales nécessaires à l’accueil des nouveaux habitants. 

L’amendement vise en plus la réalisation de logements sociaux au sein des opérations de logements intermédiaires dans les communes où le taux de ce type d’habitat est en dessous des 25 %. Les plafonds de loyers intermédiaires seront aussi modulables dans les territoires les plus tendus, à des prix reflétant la réalité du marché. 

L’objectif ? Doubler le parc locatif intermédiaire d’ici à 2023, comme il est inscrit dans un pacte qui sera signé aujourd’hui entre les principaux opérateurs et fédérations d’investisseurs (CDC Habitat Action Logement, Fédération des ESH, FSIF, FFA et ASPIM). Le protocole vise à ainsi à favoriser l’accès au logement intermédiaire pour les jeunes, classes moyennes et travailleurs clés, et donc la mixité sociale et la mobilité résidentielle du logement social vers le logement intermédiaire.

Améliorer le PTZ et l'éco-PTZ

Des améliorations ont été également apportées au prêt à taux zéro (PTZ), prolongé jusqu’à fin 2023 afin d’avoir une visibilité sur les projets d’accession à la propriété. D’ailleurs, le gouvernement reporte d’un an la modernisation de la base ressources, afin de donner plus de temps aux systèmes d’informations des banques de s'adapter. 

Côté rénovation énergétique, l’éco-PTZ est prolongé aussi jusqu’à fin 2023. Son plafond est également revu à la hausse, passant de 30 000 à 50 000 €, et la durée de remboursement portée à 20 ans. Le cumul du prêt avec MaPrimeRénov’ (MPR) est facilité, les banques ne devant plus analyser le dossier technique mais consulter les délivrances de la première aide par l’Anah.

Des prolongations ont été appliquées sur d'autres dispositifs, touchés par de prochaines évolutions. C’est le cas du Censi-Bouvard, incitant l’investissement locatif des particuliers en résidence séniors, étudiante ou handicap, prolongé jusqu’à 2022, et qui fera l’objet d’un rapport bientôt remis par le gouvernement au Parlement. La réduction de l’impôt par l’achat et la rénovation d’un logement ancien, prévue par le dispositif Denormandie, durera quant à lui jusqu’à fin 2023.
 

Virginie Kroun

Photo de Une : Virginie Kroun