En France, on estime qu'environ 4,8 millions de logements sont des passoires thermiques. Cette situation pose non seulement un problème environnemental, mais également un défi social, car les occupants de ces logements sont souvent confrontés à la précarité énergétique.

Investir dans une passoire thermique peut sembler contre-intuitif. Pourtant les résultats d'une récente étude SeLoger, sur la durée d’amortissement d’un investissement locatif par étiquette énergétique, montrent que dans 27 % des grandes métropoles françaises, rénover une passoire thermique est l'option la plus rentable.

À Lille par exemple, la décote à l'achat peut atteindre 806€/m2, rendant un logement de 45 m2 acheté à 122 227 € (DPE F ou G) nettement moins cher qu'un bien similaire classé DPE D à 158 490 €. Avec des travaux estimés à 500€/m2 (soit 22 500 € pour 45 m2), la décote couvre presque entièrement les coûts de rénovation et les frais annexes.

Des travaux rentables dès la première année ?

À Lille, rénover une passoire thermique peut être rentable dès la première année, contre trois ans pour un bien DPE D sans travaux. Nice présente un scénario similaire avec une décote moyenne de 707€/m2.

« Dans certaines villes, les passoires thermiques offrent les seuils de rentabilité les plus intéressants, notamment du fait d’un coût d’acquisition bien plus faible que pour un bien classé DPE A, B, C ou D. Cependant, en fonction des zones géographiques, cet achat sera plus ou moins intéressant. En effet, si le parc compte de nombreuses passoires, la décote pourrait être moindre », analyse Thomas Lefebvre, vice-président data de SeLoger.

La rentabilité est néanmois rapidement atteinte dans 17 % des départements français avec un coût de rénovation de 500€/m2, et cette proportion monte à 70 % si les travaux coûtent 250€/m2.

Plusieurs facteurs influencent la rentabilité des passoires thermiques, dont le coût des travaux et les perspectives de prix des biens immobiliers. Par exemple, avec un coût de rénovation de 250€/m2, grâce à des aides comme MaPrimeRénov’, investir dans une passoire et la rénover devient rapidement rentable dans des villes comme Bordeaux, Lyon, et Marseille.

« Puisque l’étiquette énergétique a désormais bel et bien une valeur aux yeux des acteurs du marché immobilier, augmenter les aides financières afin de diminuer le poids financier des rénovations ne ferait qu’accroître l’intérêt des investisseurs pour ce type de bien, ce qui contribuerait mécaniquement à accélérer la rénovation du parc », commente M. Lefebvre. 

Marie Gérald

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