L’« effet de rattrapage » dont a bénéficié un certain nombre de secteurs d’activité suite au premier déconfinement n’aura pas été observé du côté des promoteurs immobiliers. Lors d’un point conjoncture, organisé ce jeudi 19 novembre, la FPI a annoncé que la crise du logement neuf s’était aggravée, « faute de permis de construire ». 

En effet, si la pandémie de la Covid-19 a impacté les marchés, c’est surtout le manque de dynamisme des autorisations qui affecte le bon déroulé des projets. Selon les derniers chiffres du ministère en charge du Logement, les permis de construire enregistrent une baisse de – 17% comparé à la moyenne des 12 mois précédant le confinement. Ils ont même diminué de – 43% entre juillet 2017 et juin 2020, passant sous la barre de 400 000. Dans le collectif, les autorisations à construire ont là aussi atteint un niveau faible avec 192 400 logements autorisés, soit – 18,7% comparé au T3 2019. 

« On caressait l’espoir d’avoir un rebond puisqu’on sortait du confinement, d’un cycle électoral qui avait pesé plus que les cycles électoraux précédents », a expliqué Alexis Rouque, Délégué général de la FPI. Mais il n’en sera rien. 

Construction et promotion en net recul

Marc Villand, vice-président de la FPI France, a précisé : « Nous avons recommencé à vendre à la sortie du confinement mais le volume de réservation reste un tiers inférieur à celui du T3 2019 ». La baisse concerne « tous les secteurs de jeu ». Les réservations au détail ont reculé de – 28,5%, passant sous le seuil des 20 000 logements, un niveau similaire à 2015. « Nous avons l’impression de voir 5 années économiques effacées ».

L’investissement locatif est descendu sous les 100 000 logements sur 3 mois, une part qui « décroit depuis 2016 de façon régulière ». Sur 9 mois, cette tendance se confirme, avec – 29,5%, et pourrait même « continuer à se creuser » selon Marc Villand. 

Côté offre, les mises en vente reculent de – 40% (- 36 000 logements), et tous les territoires sont concernés. A ce manque d’offre, s’ajoute un resserrement du crédit bancaire « qui pousse le taux d’annulation des réservations ». 

Bien qu’elles se contractent (- 30,2%), les réservations en bloc « résistent un peu mieux, à rapprocher des actions de l’In’li et de la Caisse des dépôts durant le premier confinement », a souligné M. Villand. « Ce sont autant de logements sociaux et intermédiaires qui vont manquer aux ménages et aux territoires », a estimé la FPI. 

Les mises en vente de logements enregistrent une baisse de – 37,5%, atteignant « un niveau historiquement faible. Il faut revenir à 2008 pour retrouver des niveaux équivalents. La situation est préoccupante. Sur 9 mois, nous sommes à – 40,6% ». Du côté de la commercialisation, « elle diminue, moins que les mises en vente puisqu’il y a un effet de latence. Nous sommes à – 16%, en dessous de 90 000 lots ». 

Le prix moyen du neuf n’augmente pas, et a même amorcé une légère baisse en Ile-de-France. « Comme promoteur, nous avons toujours voulu que les prix se stabilisent. Notre plaidoyer pour une production importante, c’est aussi d’avoir des prix qui restent accessibles à nos clients ». « Le dernier trimestre va être déterminant. Il y a quand même une appétence nouvelle pour le logement, plus résilient que le bureau », a-t-il poursuivi. 

Prorogation des dispositifs fiscaux incitatifs 

Évoquant le choc de l’offre, les intervenants ont indiqué constater « une acceptabilité proche de zéro des projets par les populations, et ce, totalement encouragé par la campagne municipale à rallonge durant laquelle le logement et la construction ont été pris en otage ». « Il y a une lutte de fond très négative sur le logement neuf ». 

Pour y remédier, la FPI attend du Gouvernement une mobilisation « pour nous aider à travailler dans les territoires, à débloquer des projets ». C’est là, l’un des intérêts du Pacte pour la relance de la construction durable. Dans le cadre de la signature de la charte, la FPI a proposé de réactiver les comités exécutifs du logement. L’idée est de privilégier le dialogue : « Le Gouvernement bute depuis 40 ans sur une réalité qui est celle du logement décentralisé. En France, il n’y a pas qu’un ministre du Logement, il y en a 3000. Les 3000 maires des zones tendues. Si vous voulez être volontariste en matière de construction, il faut trouver un relais local ». Il s’agirait ici des préfets à qui une circulaire devrait très prochainement être envoyée, a précisé Alexis Rouque. 

Pour ce qui est de la prorogation du Pinel, « c’est assez inattendu ». « Je salue cet effort », a déclaré Marc Villand. « Ça donne un an de plus et ça brise l’effet de seuil qui est toujours très mauvais dans les dispositifs fiscaux ». 

Le Gouvernement a compris « que ce n’était pas le moment de fragiliser ou de remettre en question un dispositif qui permet de faire 50 000 logements abordables par an dans les grandes métropoles. Il ne faut pas uniquement voir ça comme un outil de production de logements, mais aussi commen un outil qui permet de loger des gens. Et de ce point de vue, c’est un outil de politique publique efficace ». « Il donne une perspective, de la visibilité ». 

Selon Alexandra François-Cuxac, Président de la FPI France, « La reprise est à portée de main si les pouvoirs publics prennent le sujet à bras le corps. Il faut travailler avec le secteur bancaire pour desserrer les contraintes sur le crédit et, surtout, avec les élus locaux pour partager une ambition bâtisseuse au service de la ville durable et abordable. Et il faut préserver ce qui marche : le Pinel et le PTZ. Au pire de la crise, soyons pragmatiques et volontaires ! ». 

Rose Colombel
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