« On vous l’avait bien dit ». Le ton employé par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), en introduction de sa dernière note de conjoncture suit le contexte morose de la construction neuve.

Sur toute l’année 2023,373 100 permis de construire résidentiels ont été délivrés. Une chute de 23,7 % par rapport à l’année 2022 (486 900 autorisations). 

2023, la pire année pour le logement collectif

Dans le détail, on retrouve 94 900 logements individuels purs autorisés (contre 137 000 en 2022, soit -31,1 %), 44 100 individuels groupés (58 000, -23,8 %), et 186 200 dans le collectif (240 000, -23 %).

« On a chuté par rapport à ce qui existait dans les années avant Covid, puisque le volume annuel moyen était de 450 000-460 000 », a noté Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, lors d’une conférence de presse. 

« Pour mémoire, entre 2015 et 2018, le volume annuel moyen totalisait 458 000 autorisés au total, dont 241 000 logements collectifs… La disparition progressive de l’offre est le ferment d’une crise durable », lit-on dans l’observatoire de l’immobilier de la FPI. Autant dire qu’aux yeux de la FPI, 2023 est l’une des pires années pour le logement collectif. 

La moyenne de permis mensuelle est aussi sur le déclin. Depuis les élections municipales de 2014, elle est passée de 19 335 à 15 518 en 2023. 

Les mises en ventes chutent de plus de moitié sur un an

Côté mises en vente, c’est l’hécatombe. Au quatrième trimestre 2023, elles s’effondrent de 51,8 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Si l’on compare année par année, le déclin est de 32,7 %, avec 70 374 lancements commerciaux en 2023, contre 104 578 en 2022.

Autre indicateur important : les réservations totales sur un an connaissent une décrochage « violent » sur les deux dernières années, s’écroulant de 161 936 à 94 828 entre 2021 et 2023 (-41,4 %). Elles descendent ainsi sous la barre des 100 000, comme prédit par la FPI. « On s'est même dit pourvu qu'on soit à 90 000. (...) On est tombé donc dans le moins pire de nos prévisions », nuance Pascal Boulanger, président de la FPI. 

À noter que cette baisse est tirée par les ventes au détail (particuliers) qui dégringolent de 38,4 % par rapport à 2022. La hausse des ventes en bloc (+11,5 %), notamment avec le rachat de chantiers par CDC Habitat et Action Logement durant l’année.

« Nous n'avons plus de demande »

Et comme « la crise alimente la crise », celle de l’offre va de pair avec celle de la demande, entre les hausses des coûts de construction et les exigences environnementales d’un côté, et la hausse des taux d'intérêts et la fin de niches fiscales - comme le Pinel - de l’autre. 

Preuve de cette baisse de la demande, le délai d’écoulement de l’offre commerciale culmine à 21,5 mois au T4 2023, contre 9,9 mois au T1 2019, période d’avant-crise. Sachant que le bon équilibre pour un promoteur immobilier est fixé à 12 mois. Aucune région en France métropolitaine n’est épargnée par cette explosion des délais. Un record est atteint à Lille (40,3 mois). 

Donc, quand le gouvernement demande un choc de l’offre ou des mesures pour accroître cette offre immobilière, la FPI déplore un décalage entre ce qui est annoncé et ce qu’il faut faire. « On n’est plus du tout dans une politique où l’on se battait sur les fonciers, il y a encore 3 et 4 ans (...) Aujourd'hui, nous n'avons plus de demande donc nous ne mettrons plus rien à l'autre », souligne Pascal Boulanger. « En 2024, si ça continue, ce sera encore plus bas, parce que je connais peu de promoteurs qui veulent construire actuellement », prédit-il. 

Le président la FPI s’oppose également à la stratégie gouvernementale de faire baisser le prix de cette offre. Pour les promoteurs, les pertes financières seraient considérables. Et dans ce cas-là, mieux vaut retirer cette offre.  

Une crainte de « perte de savoir-faire » 

Conclusion de la fédération face aux annonces du Premier ministre Gabriel Attal : « Merci d'avoir compris, merci de réagir » au manque d’offre, mais « c’est pas notre sujet », indique Pascal Boulanger. 

En parallèle, la FPI craint par cette crise de la promotion immobilière un autre « phénomène » : une « perte de savoir-faire ». « Beaucoup de promoteurs ne remplacent pas les démissions et les départs à la retraite. Certains ont même mis en en œuvre des solutions un peu plus draconiennes sur l’emploi. Le problème, c'est que former un directeur de programme ou un monteur d'opérations, ça prend du temps. (…) Attention à la destruction de la matière grise », avertit M. Boulanger. 

Un discours qui fait écho à celui de la FFB, selon laquelle 90 000 emplois du bâtiment pourraient être menacés. 

Virginie Kroun
Photo de Une : V.K