Besoins en progression, offre insuffisante, fonds publics moins importants… Face à ces facteurs contraignant l’accès au logement abordable dans les pays européens, « la population n’est pas contente », a constaté Marc Pigeon, président de l’association Build Europe, lors d'une conférence ce lundi 7 mars.

Les associations de professionnels de l’immobilier de France, d’Angleterre, d’Allemagne, de Roumanie, de Pologne, de Norvège et autres pays de l’UE y étaient présents. L'objectif : anticiper la réunion des ministres européens du Logement se tenant ce mardi à Nice.

+9,6 % du prix des logements sur toute l’UE

Selon les chiffres égrainés durant la rencontre, le taux de mécontentement sur l’ensemble des pays membres passe de 45 à 50 % entre 2017 et 2018. Et face à la pandémie déclenchée en 2020, l’ambiance est allée crescendo.

Ainsi en moyenne, sur 2021, le prix des logements augmente de 9,6 %, tandis que l’inflation annuelle passe 0,3 à 5,3 %, de décembre 2020 à décembre 2021, avec des pays plus touchés que d’autres comme la Pologne (8 %), la Lituanie (10,7 %) et l’Estonie (12 %). En France, sur la même période, le taux d’inflation est passé de 0 à 3,4 %. Pendant ce temps, les revenus des ménages dans l’UE ont progressé seulement de 2,4 %.

Une dynamique accompagnée d'une hausse du coût de la construction. Parmi les facteurs à l’origine de ce phénomène : des pénuries et flambées du coût des matériaux, un recul constant des permis de construire, et des politiques de construction verte appliquées tant à l’échelle européenne que celle des États-membres.

4 leviers pour rendre le logement abordable dans l’UE

Loin d’être fermée aux mesures visant à verdir la construction dans l’Union européenne, l’association Build Europe, comme ses membres professionnels de l’immobilier, les estiment cependant contraignantes, jouant sur l’offre et l’inflation du prix du logement.

Les directives liées au Zéro Artificialisation Nette (ZAN), par exemple, tendent à réduire la surface des terrains constructibles, ce qui entraine une augmentation des prix des terrains, et par extension des logements. Et même lorsqu’il s’agit de densifier l’existant, « la reconstruction sur elle-même coûte plus cher que la construction sur un terrain neuf », commente Marc Pigeon.

Viennent aussi les directives sur la performance énergétique instaurées par le Green Deal européen et légiférées en France par la loi Climat & Résilience. La lutte contre les passoires énergétiques a pour risque de réduire l’offre de logements.

Craignant derrière une « crise brutale et généralisée du logement », les promoteurs immobiliers, aménageurs et constructeurs européens de Build Europe ont soulevé quatre leviers afin d’équilibrer la production et la rénovation de logements.

Bien qu’ils partagent les ambitions des réglementations environnementales en vigueur dans l’UE, les membres de Build Europe insistent sur le fait qu’elles ne doivent pas se faire « au détriment de la satisfaction des besoins de nos concitoyens ». L’association recommande donc une « pause normative » de cinq ans, afin de permettre à toute la filière de la construction européenne de s’adapter.

Un second levier porte sur la programmation et la planification des terrains à urbaniser, notamment par les responsables politiques et en fonction des besoins futurs, complétant ainsi la reconversion des friches urbaines. « Comme tout nouveau logement coûte aux collectivités locales en équipements publics, les élus locaux doivent être soutenus pour lever les freins à la délivrance de nouveaux permis de construire », ajoute Build Europe dans un communiqué.

Un autre axe se concentre sur la fiscalité appliquée à l’immobilier « écrasante » sur le prix du logement. « Il faut réduire le poids de la fiscalité pour ce service de première nécessité et, par exemple, développer des taux réduits de TVA ou des aides ciblées pour aider au développement d’une offre de logements abordables tant en accession qu’à la location », développe l’association.

Dernière recommandation de Build Europe, miser sur « l’écoute et le partenariat ». D’un côté l’écoute des citoyens afin d’ajuster l’offre en fonction du pouvoir d’achat des ménage. De l’autre, il conviendrait d’établir des partenariats entre entreprises publiques et privées. Le président de l’association évoque notamment l’exemple de l’Allemagne, de l’Angleterre ou l’Espagne, où des investisseurs privés peuvent détenir et louer des logements sociaux au même titre que les opérateurs publics, afin de diversifier l’offre et élargir l’accès aux logements abordables.

Virginie Kroun
Photo de Une : Adobe Stock