Petites villes de demain : un premier baromètre lancé
Lancé par le gouvernement en 2020 et piloté par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), le programme Petites villes de demain (PVD) vise un objectif : renforcer les moyens des élus de plus de 1 600 communes de moins de 20 000 habitants. Moyens consacrés à la qualité de vie des habitants et à la transition écologique des territoires, volet important dans le PLF 2023.
Or, ce n’est pas tout de déployer un tel dispositif, encore faut-il analyser la dynamique immobilière, de 2020 à 2026, durée d’activité du dispositif, afin de mieux en cerner ses enjeux, puis à terme son efficacité. Tel est l’object du baromètre de l'immobilier des Petites villes de demain, dont la première édition a été diffusée jeudi 24 novembre, par l’ANCT et le Conseil supérieur du Notariat (CSN).
« Ce premier baromètre du marché immobilier des communes Petites villes de demain nous apporte de précieux renseignements sur les volumes des ventes et les prix des biens, qui témoignent du dynamisme et de l’attractivité de ces territoires. Il donne aussi à voir la diversité des trajectoires des communes Petites villes de demain, confortant encore la forte territorialisation du programme et plus largement de l’action de l’Agence nationale de la cohésion des territoires », développe en préambule de l’étude Caroline Cayeux, encore ministre déléguée en charge des Collectivités territoriales, avant sa démission ce lundi.
Un afflux des métropoles vers les petites villes durant la crise Covid
Première conclusion du baromètre : une « reprise économique qui a suivi la crise sanitaire et laisse entrevoir des changements de tendances, à savoir le gain d’attractivité des communes Petites villes de demain auprès des habitants des métropoles, dans un marché caractérisé, notamment, par une hausse importante des volumes des maisons anciennes et des prix des appartements anciens », détaille Sophie Sabot-Barcet, présidente du CSN.
En témoigne notamment l’augmentation de 12,39 % à 15,65 % de la part des acquéreurs venus de métropoles pour acheter dans les communes de moins de 20 000 habitants, entre 2018 et 2021.
La constat s’accentue avec la répartition des populations entre les tailles des communes du programme, observée sur la période 2020-2021 : 52,31 % ont moins de 3 500 habitants, 17,11 % ont entre 3 500 et 5 000 habitants, et 37,81 % ont plus de 5 000 habitants, dont 7,24 % ont plus de 10 000 habitants. Selon les intervalles des populations, toujours sur la même période, les moyennes de variations des ventes de maisons et d’appartements, entre 2020 et 2021, oscillent entre +12,12 % et +15,42 %.
En termes de zone économique, ce sont dans les grandes agglomérations et dans les zones touristiques, que les prix médians connaissent une croissance supérieure à 15 %. Plus particulièrement dans les zones touristiques, l’augmentation du nombre de ventes d’appartements est de 18,04 % de 2020 à 2021.
Du côté des zones à économie diversifiée, les prix des maisons progressent de 9 %, et de 8 % dans les zones agricoles. Sur ces deux zones, les volumes de ventes de maisons évoluent respectivement de 13 % et de 8,13 %.
Coup d’accélérateur dans les ventes de maisons entre 2020 et 2021
La dynamique est d’un côté encouragée par l’envie de « territoires plus verts » - révélant « un enjeu de taille au regard de l’aménagement et du développement des territoires », peut-on lire dans l’étude. De l’autre, la recherche de plus grands espaces de vie « garantissant une proximité avec la nature » est un autre motif.
On note en conséquence une forte hausse des prix sur les zones littorales - que ce soit dans le Nord comme dans le Sud de la France -, sûrement une conséquence des hausses des ventes sur ce périmètre, observée par la Fnaim fin août.
Toutefois, le penchant pour la maison ou l’appartement diffère selon la zone de tension. Par exemple, en zone de tension A, les ventes d’appartements sont en plus forte progression (+40,72 %), que les ventes de maisons (+22,88 %). Côté communes en zone C, ce sont les ventes de maisons (+10,71 %) qui dépassent celles d’appartements (+1,73 %).
À savoir que le prix des maisons a augmenté tous les ans depuis 2018, avec un coup d’accélérateur entre 2020 et 2021, de l’ordre de 5 % par an. Pour les appartements, la tendance est inverse, avec une forte augmentation en 2020 (+7,6 %), avant de décélérer légèrement en 2021 (+7 %).
La rénovation énergétique pour renforcer l’attractivité des petites villes ?
Pour ce qui est des communes des zones à fragilité moyenne voire très fragiles - qui regroupent 75,64 % des communes PVD - l’augmentation des prix de logements anciens « rattrape le taux d'augmentation des communes des zones peu fragiles dont les prix sont plus élevés que dans les communes premièrement évoquées », relève-t-on dans le baromètre. « Il sera, dans les prochains baromètres, intéressants d’observer l’impact, ou non, de la réglementation relative au diagnostic de performance énergétique, sur les volumes des ventes et les prix médians des maisons et des appartements dans les communes PVD », soulèvent les auteurs.
La crise Covid-19 a eu notamment pour effet d’accentuer les ventes de maisons en zones moyennement ou très fragiles durant 2021, respectivement de 10,8 % et de 10,54 %. Il n’empêche que les villes les moins fragiles ont plus profité du rebond, après une crise sanitaire néfaste pour les transactions immobilières (+24,32 % pour les appartements et +17,27 % pour les maisons).
Autre facteur de ventes à analyser : la centralité, calculée selon le taux d’équipements par l’ANCT. Sans surprise, ce sont dans les centres intermédiaires et structurants, que les prix de maisons augmentent le plus, de 11,35 % et de 11,38 % respectivement. L’augmentation des prix se fait tous les ans - à l’exception du côté des villes ultra-marines - avec un effet d’accélération en 2020 puis de décélération en 2021, qu’importe le niveau de centralité. Quant aux prix médians des appartements, la tendance est baissière en 2019 sur toutes les catégories de centralité - sauf, encore une fois, pour les communes ultra-marines. « Les prix ont fortement augmenté en 2020 pour les centres locaux et les centres structurants. En 2021, l’augmentation des prix décélère pour les centres locaux et les centres structurants, mais accélère pour les centres intermédiaires », poursuivent l’ANCT et le CSN dans leur baromètre.
Ces derniers abondent : « La politique de rénovation des logements collectifs et du traitement des espaces publics, notamment en cœur de ville, participera, sans aucun doute, à rendre les appartements tout aussi attractifs ». Politique à la fois incarnée par la loi Climat et Résilience, la réforme du DPE et les aides financières déployées.
« Si la modification du DPE a pu laisser augurer d’une augmentation des volumes de vente des classes F et G, les bases immobilières notariales, en l’état actuel, ne confortent pas cette analyse. Il est encore trop tôt pour pouvoir affirmer que cette tendance puisse exister. Il sera observable dans le baromètre de l’immobilier les communes Petites villes de demain l’impact ou non de cette mesure sur les volumes des ventes et les prix médians des maisons et des appartements », conclut le baromètre.
Pour le lire dans son intégralité, c'est ici.
Virginie Kroun
Photo de Une : Adobe Stock
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