La tendance des ventes de logements est toujours baissière, à en croire les chiffres du second trimestre, diffusés par le ministère de la Transition écologique le 17 août dernier. Un constat qui va de pair avec la fin du rebond de la RE2020 dans la construction neuve, constatée sur la même période.

Côté particuliers, les réservations et mises en vente toujours en déclin

Premier volet du bilan : les ventes aux particuliers. Au second trimestre, 27 900 logements neufs ont été réservés (-13 % par rapport au T2 2021) et 28 700 ont été mis en vente (-11,7 %). « Cette baisse, aussi bien pour les réservations que pour les mises en vente, est en partie liée au « rattrapage » observé au deuxième trimestre 2021 des réservations et mises en vente non effectuées pendant la crise sanitaire de 2020 », analyse le ministère de la Transition écologique.

Pour preuve, par rapport au deuxième trimestre 2019, les réservations et mises en vente sont respectivement inférieures de 20,4 % et de 17,1 %. Entre le troisième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022, le cumul des réservations recule de 4,5 %, et les mises en vente de 1,7 % comparé à la période précédente (du T3 2020 au T2 2021).

La commercialisation d’appartements influence toujours autant la dynamique, avec 26 200 réservés et 26 600 mis en vente côté particuliers (respectivement -12,2 % et -11,5 % par rapport au deuxième trimestre 2021). Ce recul s’observe pour toute taille d’appartement, même si la baisse côté 3 pièces pèse beaucoup dans la balance (62 % à la baisse globale des réservations des appartements, et 51 % à celle des mises en vente des appartements). D’autant que le prix moyen au mètre carré des appartements vendus augmente de 4,9 %, pour atteindre les 4 600 euros. La tendance se constate en particulier pour les petits appartements (+8,8 % pour le T1). 

Les maisons individuelles, bien qu’elles représentent moins dans la commercialisation des logements - 1 700 maisons réservées et 2 100 mises en ventes - déclinent. En témoigne la chute de 23,4 % et de 13,9 % notée respectivement sur ces deux indicateurs. Rapportés à la période d’avant-crise, les niveaux se creusent davantage, atteignant -31,8 % de réservations et -13,2 % et mises en vente. Un repli aussi important pour les petites maisons (respectivement -40,7 % et -29,2 %), qui enregistrent en outre la plus forte augmentation de prix (+12 %, contre +5,2 % en moyenne). La tendance inflationnaliste sur le marché immobilier français, en particulier dans les zones rurales, a déjà été constatée fin juillet par la FNAIM.

À l’échelle territoriale, la commercialisation des logements se concentre en zones A-Abis ( Paris, une grande partie de l’Île-de-France, la Côte d’Azur, et la zone frontalière avec la Suisse) et B1 (autres grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants). Ainsi, au second trimestre 2022, ces zones rassemblent respectivement 31,6 % et 47,6 % des mises en vente, ainsi que 37,4 % et 45,4 % des réservations. 

Il n’empêche qu’entre le T2 2021 et le T2 2022, les zones A-Abis observent une baisse de 23,3 % des mises en vente, et - 13,4 % de réservations. Côté zones B1, l’offre et la demande reculent moins fortement (-1,0 % et -11,5 % par rapport au deuxième trimestre 2021). Il faut dire que la région Centre-Val de Loire, située en zone B1 se révèle particulièrement dynamique, avec +2,6 % de logements mis en vente et +5,1 % de réservations.

Chute des logements vendus aux institutionnels 

Déclin confirmé côté ventes aux particuliers, mais encore plus prononcé côté ventes aux institutionnels. En effet, au second trimestre, les 5 900 logements neufs enregistrent, entre le T2 2021 et le T2 2022, -41,8 % des réservations. 

Au deuxième trimestre 2022, les ventes en bloc s’élèvent à 5 900 logements neufs, soit 17,1 % des réservations de logements neufs. « Leur niveau constitue un point bas par rapport aux deuxièmes trimestres 2019 ou 2020 », commente le ministère.

La tendance s’explique notamment par une baisse de moitié de la demande des bailleurs sociaux (-54,6 % par rapport au deuxième trimestre 2021). Et ce, alors que ces acteurs concentrent 58 % des logements institutionnels. « Mais cette part est tendanciellement à la baisse depuis plusieurs trimestres », est-il précisé dans la note de conjoncture. La part de réservations à destination d’autres acquéreurs (bailleurs de logement intermédiaire ou libre, assurances ou autres institutionnels), elle, faiblit légèrement ce trimestre (-5,4 % par rapport au deuxième trimestre 2021).

Vendus en blocs, ces logements comprennent en moyenne 22,5 logements au deuxième trimestre 2022. Des disparités sont cependant à soulever entre les 13,7 % des ventes effectuées sur les blocs de moins de 5 logements, et les 9,1 % de ventes de blocs de 50 logements ou plus. Seule dominante remarquée : 96 % des logements en bloc sont des appartements. Or, la baisse des réservations n’épargne ni les logements collectifs (-42,3 %) ni les individuels (-30,7 %).

Dans son analyse géographique, le ministère de la Transition écologique relève des tensions des ventes en blocs sur les zones rurales. En témoigne la dégringolade des ventes aux institutionnels en zone B2 et C (-58,1 %), suivies par les demandes en zone B1 (- 43,7 %). « La baisse est plus modérée dans les zones A et A bis, mais reste importante (- 28,2 %)», conclut le ministère. 

Virginie Kroun

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