Les bailleurs sociaux, soumis à des obligations de rénovation écologique de plus en plus strictes, sont contraints de réorienter leurs investissements vers la réhabilitation des logements existants plutôt que vers la construction de nouveaux logements.

Selon les projections de la Banque des territoires, premier financeur du logement social grâce à l’épargne des Français, la construction de logements sociaux (HLM), déjà en baisse depuis 2020, devrait continuer de ralentir. Le seuil des 100 000 nouveaux logements par an ne devrait pas être dépassé dans un futur proche.

La production annuelle de logements sociaux est estimée à une moyenne de 72 000 unités à partir de 2030. Cette prévision repose sur l’hypothèse d’une inflation maîtrisée à 2 % à partir de 2027, accompagnée d’un retour à des taux de crédit neutres d’ici fin 2026.

La priorité aux rénovations, malgré un coût élévé 

Parallèlement, les investissements dans la rénovation devraient connaître un pic entre 2024 et 2027, avec environ 130 000 logements rénovés par an, avant de redescendre à une moyenne de 90 000 par an entre 2030 et 2062.

Cette tendance répond à une double exigence. D'une part, celle de la loi Climat et résilience, qui prévoit l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. D'autre part, celle de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC), qui fixe des objectifs ambitieux de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Ces rénovations massives représentent ainsi un enjeu majeur, mais elles posent également des questions de financement. Selon Kosta Kastrinidis, directeur des prêts à la Banque des territoires, le coût des rénovations a fortement augmenté, avec une hausse de 65 % en moyenne entre 2013 et 2023. « Dans certaines régions, ces coûts ont quasiment doubléé », souligne-t-il.

Aujourd'hui, rénover un logement coûte en moyenne 60 000 euros, un fardeau qui pèse lourdement sur les finances des bailleurs.

Un équilibre à trouver 

Pour Kosta Kastrinidis, protéger le parc existant est essentiel, mais cela ne doit pas se faire au détriment des investissements dans les constructions neuves. En effet, la production de logements sociaux reste nettement inférieure aux besoins. Le seuil des 90 000 nouveaux logements annuels serait nécessaire pour répondre à la demande croissante.

Cependant, cette barre est loin d'être atteinte, alors que le nombre de ménages en attente d'un logement social continue d'augmenter. Au premier semestre 2024, 2,7 millions de ménages étaient inscrits sur les listes d’attente pour un logement social, un chiffre record selon l'Union sociale pour l'habitat (USH).

Marie Gérald (avec AFP)

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