Après deux années prolifiques pour le marché du logement, celui-ci devrait marquer le pas en 2023. Divers facteurs ont fait leur apparition, et ceux-ci ne sont pas favorables au bon déroulement du marché. La hausse des taux des crédits, l’environnement économique et géopolitique incertain que nous connaissons, l’inflation, la baisse du pouvoir d’achat et de la confiance des ménages sont tant de freins contraignant le marché du logement, qui doit maintenir le cap.

Pour se faire une idée, la FNAIM estime que 1 100 000 ventes ont été réalisées en 2022, ce qui représente la deuxième meilleure année dans ce domaine. Ce chiffre représente toutefois une baisse de 6,5 % par rapport au record de 2021, avec 1 177 000 ventes. Les prix du marché sont en hausse de 6,3 %, soit plus que l’inflation (6 % à fin janvier 2023). Les chiffres ont par la suite amorcé un ralentissement, avec un retour à la normale au second semestre 2022, et 2023 devrait s’inscrire dans la continuité de ce ralentissement.

Selon la FNAIM, 2023 sera une année de transition vers un marché plus raisonné, et plus favorable aux acquéreurs.

L’inflation reste à un niveau élevé, sans pour autant vouloir croître

Le portefeuille des Français n’est pas au meilleur de sa forme en ce moment. L’inflation élevée, le conflit en Ukraine ou encore la hausse des taux d’intérêt ne favorisent pas la croissance de l’activité. Mais selon la FNAIM, l’indicateur à suivre, qui permet d’anticiper au mieux les tendances à venir, reste l’inflation. L’indice mensuel se stabilise en janvier 2023 à +6 %, grâce notamment à un tassement des prix du gaz, mais il reste néanmoins élevé.

De son côté, la confiance des ménages a fortement baissé depuis le conflit en Ukraine, et reste proche de son plus bas niveau depuis 2000.

Le nombre de ventes en pente douce

Pour ce qui est des ventes de logement, elles continuent de baisser depuis septembre 2021. Mais le marché se maintient à un niveau encore relativement élevé, avec 1 116 000 ventes à fin novembre 2022 réalisées sur 12 mois. Pour 2023, les prévisions de la FNAIM oscillent entre 950 000 et 1 000 000 de ventes. Ces baisses de ventes se font surtout ressentir dans l’Ouest et le Nord du pays, là où les prix et les ventes avaient le plus augmenté.

Les compromis de ventes connaissent également une baisse, avec -7 % entre septembre et décembre par rapport à 2021, ce qui pourrait se répercuter sur les ventes actées. La production de crédit à l’habitat est également en net recul sur les derniers mois de l’année, d’après la Banque de France.

Des prix de ventes disparates selon les villes

Un léger ralentissement des prix est à observer depuis avril 2022, mais ils restent tout de même en hausse à l’échelle nationale. Seules quelques grandes villes sont sur une tendance baissière. Paris recule de 2 % sur un an, avec 10 600 €/m². Pareil à Lyon (4 959 €/m² pour un appartement, -2 % sur un an).

En revanche, à Marseille, le prix moyen est de 3 080€/m², soit une hausse de 5,8 % sur un an. Tout comme à Nice (4 864€/m², +7,4 % sur un an) et Montpellier (3 553€/m², +8,3 % sur un an).

Hors Île-de-France, les prix restent sur un bon rythme avec une hausse de 7,4 % sur un an. En dehors des stations balnéaires (+10,1 %) et des stations de ski (+10,2 %) qui voient leur prix fortement augmenter alors qu’ils étaient déjà relativement élevés, on continue d’observer un rééquilibrage des prix au niveau national. Les évolutions sur un an sont respectivement (dans l’ordre de niveau de prix moyen décroissant) de : +2 % en Île-de-France hors Paris, +3,7 % dans les 10 plus grandes villes de province, +6 % dans leurs périphéries, +6,7 % dans les villes moyennes et +7,3 % dans les communes rurales.

Des chiffres qui témoignent que les tendances post-covid planent encore sur le marché du logement, avec un attrait toujours fort pour les maisons, les zones rurales et périurbaines qui tirent encore ce marché vers le haut. Mais la hausse des prix de l’énergie pourrait conduire les acheteurs à effectuer de nouveaux arbitrages.

La résistance des prix dans un contexte de taux défavorables peut s’expliquer par le manque d’offre dans l’existant mais aussi dans le neuf, ainsi que par les tensions sur le marché locatif. Ces dernières pourraient s’accentuer avec les difficultés croissantes à l’accession en lien avec la hausse des taux, le marché locatif pouvant constituer un marché de report pour les acquéreurs potentiels.

Des taux à la hausse et une production de crédit à la baisse

La production de crédits est en baisse sensible depuis le mois de juin 2022. En janvier, la production de crédit est au plus bas depuis 2018.

Les taux des crédits immobiliers continuent d’augmenter dans le sillage des taux des emprunts d’États, et ce n’est sans doute pas fini. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux de crédits immobiliers sont passés de 1,1 % en février 2022 à 2,52 % en janvier 2023, soit 1,42 point d’augmentation (ce qui a un impact sur la capacité d’achat similaire à celui d’une hausse d’environ 12 % des prix). Ils pourraient même atteindre 3 % au premier semestre 2023.

Cette hausse des taux rend par ailleurs plus contraignantes les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui jusque-là n’étaient pas un véritable frein au marché. Il est donc aujourd’hui plus difficile d’obtenir un crédit. Enfin, en l’absence de portabilité des prêts immobiliers, la hausse des taux n’incite pas les ménages déjà propriétaires à déménager, au risque de voir leur taux de crédit augmenter sensiblement par rapport à leur crédit en cours. Le nombre de ventes « de confort », non dictées par les aléas de la vie, comme les naissances, les divorces ou les décès, devrait ainsi diminuer.