Dans sa dernière conjoncture, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) constate une baisse des transactions immobilières. À fin juin, elles baissent de -14 % à par rapport à un an plus tôt, et la fédération prévoit désormais une chute de -20 % pour l’ensemble de l’année 2023, soit un total d’environ 900 000 ventes.

« Le nombre de transactions redescendrait donc en-dessous des niveaux « pré-covid », et reviendrait 6 ans en arrière. Surtout, il s’agirait de la plus forte baisse des ventes sur un an jamais observée depuis plus de 50 ans », souligne la fédération.

Autre tendance : les taux des crédits immobiliers continuent d’augmenter. Ces derniers ont quasiment quadruplé en 1 an et demi, passant de 1,1 % en février 2022 à 3,8 % en août 2023, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ce qui aurait un impact sur la capacité d’achat similaire à celui d’une hausse d’environ 22 % des prix, selon la FNAIM.

De ce fait, la production de crédits a fortement diminué, retrouvant son niveau le plus bas depuis près de 10 ans. Cette tendance devrait s’accentuer, puisque la fédération prévoit des taux avoisinant les 4 % pour le 3ème trimestre 2023.

Des baisses de prix qui se généralisent sur tout le territoire

Parallèlement, les prix de vente ont commencé à baisser, avec -2 % sur les 6 premiers mois de l’année, et une baisse attendue à -4 % pour l’ensemble de l’année 2023.

Dans le détail, les prix baissent globalement sur tout le territoire, sauf dans les stations balnéaires (+0,9 % sur 6 mois). Certaines métropoles connaissent déjà des baisses significatives, comme Lyon (-4,2 %), Nantes (-4,1 %), Rennes (-3,1 %), de même que Paris (-3 %) et sa périphérie (-2,7 %).

Toutefois ces baisses de prix ne seraient pas suffisantes pour permettre aux acquéreurs d’absorber la hausse des taux.

« On assiste à un changement de dynamique et à un rééquilibrage du marché au profit des acheteurs, qui reprennent le pouvoir, avec une plus grande prise en compte des coûts annexes au logement (énergie…). Mais les relations se crispent entre les acheteurs et les vendeurs, et la baisse des prix est loin de compenser la hausse des taux », note en effet la FNAIM.

« En 2024, le marché restera morose et les prix devraient continuer à baisser : aucun élément ne permet de penser l’inverse à l’heure actuelle », prédisent par ailleurs les spécialistes.

Vers une crise du marché locatif ?

Si on observe un retournement de situation avec un marché immobilier plus favorable aux acquéreurs, la situation se dégrade en revanche du côté du marché locatif.

« Globalement, nous assistons à une inversion entre le marché de la transaction et celui de la location. Dans une crise du logement aux airs de vases communicants, et en l’absence d’accompagnement politique, le marché est passé d’une pénurie à l’autre : avec le blocage du marché de la transaction, la pénurie de biens à vendre s’est transformée en pénurie de biens à louer. Avec, en toile de fond, une offre de logements insuffisante, notamment dans certaines zones tendues. La crise est sévère et nous n’en sommes qu’au début », alerte la FNAIM.

Claire Lemonnier
Photo de une : Adobe Stock