Les méthodes de calcul de la plus-value immobilière dépendent du bien cédé mais également des situations respectives de l’acheteur et du vendeur. Ce calcul permet ensuite de connaitre le montant à payer à l’Etat. En effet, la plus-value immobilière peut être soumise à l’impôt sur le revenu, mais aussi aux prélèvements sociaux. 

Comment se calcule la plus-value immobilière ? 

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession d’un bien immobilier. Toutefois, elle dépend aussi d’autres facteurs comme la durée de détention du bien cédé. Pour calculer la plus-value et connaitre la fiscalité qui s’y applique, il est donc important de bien de connaitre le prix d’acquisition et le prix de cession du bien immobilier en question. 

Comment déterminer le prix de vente et le prix d’acquisition ? 

Le prix de cession correspond au prix de vente du bien, comme mentionné dans l’acte de vente. Les frais payés lors de la vente comme les frais liés aux diagnostics immobiliers obligatoires pour l’amiante et le plomb par exemple, ou encore la commission de l’agence immobilière, peuvent être déduits du prix sur présentation d’un justificatif. Il faut ensuite ajouter à cette somme les charges et indemnités payées par l’acheteur au profit du vendeur comme le remboursement de frais mis à la charge du vendeur, ou encore une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire qui occupait le logement. 

Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat mentionné dans l’acte, que le vendeur a payé lorsqu'il a acheté le bien en question. Il peut être augmenté de plusieurs frais, toujours sur présentation de justificatifs : 

• Les frais d’acquisition comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement ou la TVA payés lors de l’achat. Un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat peut être déduit s’il n’existe pas de justificatif pour ces frais 
• Les charges et indemnités versées au vendeur au moment de l’achat
• Les dépenses liées à des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous conditions. Un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat peut être déduit si ces frais ne peuvent pas être justifiés dans le cas d’un bien détenu depuis plus de 5 ans. 
• Les frais de voirie, réseaux et distribution comme les frais d’aménagement pour lotissement par exemple   

Dans le cas d’un bien reçu gratuitement par héritage ou donation, c’est la valeur vénale déterminée dans l’acte de succession ou de donation qui est prise en compte. Il s’agit du montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, par le propriétaire s’il vendait son bien. A cette valeur s’ajoutent les frais payés comme les frais de notaire ou les droits d’enregistrement. 

Comment fonctionnent les abattements ? 

En fiscalité, un abattement est une réduction légale de la base d’imposition sur laquelle se base le calcul du montant à payer. La base de calcul, aussi appelée assiette, est différente selon que l’on calcule la plus-value immobilière au titre des impôts sur le revenu ou pour les prélèvements sociaux. Dans les deux cas, le taux d’abattement dépend de la durée de détention du bien immobilier. 

Pour l’impôt sur le revenu, l'abattement est de : 

• 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention du bien incluses
• 4% pour la 22ème année révolue de détention

Au-delà de la 22ème année de détention du bien, la plus-value immobilière du vendeur est donc totalement exonérée d’impôts sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de : 

• 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année de détention du bien incluses 
• 1,6% pour la 22ème année révolue de détention 
• 9% de la 23ème à la 30ème année de détention du bien incluses

Au-delà de la 30ème année de détention du bien, la plus-value immobilière du vendeur est totalement exonérée de prélèvements sociaux. 

Abattements exceptionnels et temporaires

Des abattements exceptionnels de 70% peuvent s’appliquer dans certaines situations lorsque l’acquéreur s’engage à démolir le bien existant pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments de logements collectifs, sous certaines conditions : 

• Dans le cas d’opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire : lorsque la promesse de vente est signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023
• Dans le cas d’un bien immobilier se trouvant en zone tendue : en zones A et A bis lorsque la promesse de vente a été signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Dans ce cas, la cession doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2022. 

Dans les deux situations, les travaux de reconstruction doivent être achevés dans un délai de quatre ans à partir de la date d’acquisition. Ces abattements peuvent être majorés à 85% si au moins 50% de la surface totale de construction est destinée à des logements sociaux. 

La plus-value immobilière nette, qui sera donc imposée soit au titre de l’impôt sur le revenu, soit au titre des prélèvements sociaux, est donc calculée en prenant en compte la plus-value brute, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, à laquelle on soustrait l’abattement. Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. 

Quand est-on exonéré de la plus-value ? 

La plus-value immobilière d'un vendeur qui détenait son bien depuis plus de 22 ans est exonérée de l’impôt sur le revenu. Elle est également exonérée des prélèvements sociaux si le vendeur était propriétaire de son bien depuis plus de 30 ans au moment de la vente, grâce à l’abattement. 

Sont également exonérés les particuliers ayant réalisé la vente de leur résidence principale et de ses dépendances. Dans le cas de la vente d’une résidence autre que leur résidence principale, ces derniers doivent utiliser l’argent de la vente pour construire ou acheter leur habitation principale dans un délai de deux ans après la vente et ne doivent pas avoir été propriétaires de leur habitation principale durant les quatre ans précédant la vente pour être exonérés. 

Dans d’autres situations, une exonération est accordée si : 

• Le vendeur touche une pension de vieillesse 
• Le vendeur possède une carte de mobilité inclusion (CMI)
• Le vendeur réside dans un établissement d’accueil de personnes âgées 
• Le vendeur réside dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés 
• Le vendeur ne réside pas en France 
• Le bien vendu est un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022)
• Le prix de vente du bien vendu ne dépasse pas les 15 000€
• Le bien vendu a été vendu à un organisme en charge de logements sociaux ou un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux
• Le bien a été échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement 
• Le bien a été exproprié, à condition que l’indemnité soit réemployée dans sa totalité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
• Le vendeur est un particulier qui a exercé son droit de délaissement, à condition que le prix de cession soit réemployé dans sa totalité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois