« Les villes moyennes sont des chainons indispensables à l’attractivité des territoires » annonce David Ambrosiano. Pour le président du CSN, ces villes « à taille humaine » rassemblent plusieurs attraits : coût de la vie plus abordable qu’en métropole, surfaces plus grandes, meilleure desserte par les transports, cadre de vie… Sans compter le confort de travail qu’elles ont apporté lors du déploiement du télétravail durant la crise sanitaire.

Lancé au printemps 2018, le programme Action Cœur de Ville, accompagné de la Caisse des Dépôts, d’Action Logement et de l’Anah, tend à favoriser l’attractivité de 222 communes dites « moyennes », à travers différents objectifs. D’abord celui de concentrer les logements, commerces et autres infrastructures dans les villes moyennes au sein de leur agglomération, afin d’éviter l’étalement urbain. Transformer ces collectivités en bassin d’emploi permettrait aussi de conjuguer leur attractivité économique à celle résidentielle, comme le soutient Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme Action Coeur de Ville.

Cette attractivité résidentielle peut se traduire par le volume de ventes sur ces territoires, rapporté par les chiffres notariaux réunis par le CSN. Grâce à ces données, Action Coeur de Ville a pu dessiner pour une seconde année consécutive le baromètre 2020 du marché immobilier des villes moyennes qui s’est montré résistant. Un bilan encourageant qui a permis d’évaluer l’efficacité du programme ACV.

Les villes du programme ACV en meilleure forme que les autres territoires

Depuis 2018, le marché immobilier des villes moyennes bénéficiaires du dispositif ACV sont en constante évolution, et 2020 n’est pas une figure d’exception. Alors qu’entre 2018 et 2019 le volume de ventes d’appartements anciens et maisons anciennes évoluait de 23 320 ventes dans les agglomérations Action Cœur de Ville, celui-ci s’élève de 12 870 entre 2019 et 2020. Dans les villes-centres du programme, l’évolution du volume de ventes progresse de 4091 ventes dans la période 2019-2020, contre une hausse de 11 921 ventes entre 2019 et 2020.

Une sur-performance comparée aux autres territoires métropolitains, qui connaissent une forte baisse de ventes selon le baromètre. Autre signe d’une évolution vertueuse des villes moyennes ACV : le prix médian des appartements qui a grimpé de 1 294 €/m2 en 2018 à 1 385 €/m2 en 2020. Cette évolution fait reculer les craintes d’une érosion des villes moyennes et booste le potentiel qu’elles présentent pour l’achat de propriétés. D’autant le marché immobilier sur ces zones est moins spéculatif.

Le programme Action Cœur de Ville revendique la performance énergétique comme une stratégie importante pour l’habitabilité des villes moyennes bénéficiaires. Peggy Montisnos membre du bureau du CSP en charge de la promotion et de l’expertise immobilière, insiste notamment sur la « valeur verte » des logements, de plus en plus prise en considération. 

Alors que les nombre d’habitations étiquetées F et G sont encore 4,8 millions à subsister en France métropolitaine, leur part dans les territoires ACV est passée de 11,3 % à 10,6 % parmi les biens vendus entre 2018 et 2020. Durant la même période, les logements à étiquettes A, B et C, les moins énergivores, montent de 19,2 % à 20,3 %. La part des habitations D et E, quant à elle, reste stable comme à l’échelle nationale. Un bon bilan énergétique qui devrait être boosté par le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE).

Des nouveaux terrains séduisants pour les acquéreurs franciliens

En 2020, les villes moyennes situées à moins de deux heures de Paris continuent de concentrer une bonne partie d’achats en propriété. Les villes centrales de l’Yonne sont les premières, concentrant 27 % des volumes de ventes, qui augmentent de six points par rapport à 2019. Elles sont suivies par celles de l’Eure (22 %) et de l’Orne (21 %). Certaines zones connaîtraient une tendance baissière, notamment la zone bordelaise, tandis que d’autres gagnent de plus en plus le cœur des franciliens. Ce serait le cas de la région Centre ou du Limousin, qui rompent avec leur image de « diagonal du vide » affirme Rollon Mouchel-Blaisot, pour qui le programme ACV a permis de valoriser ces terres au départ fragilisées. 

L’intérêt envers ces territoires s’explique également par la crise sanitaire, pendant laquelle la restriction des déplacements hors de son domicile à 100 km a incité les franciliens à choisir des coins plus proches de la capitale. En outre, les confinements et le télétravail ont conforté les achats de maisons dans les villes moyennes, montrant l’envie des ménages d’avoir une plus grande superficie et un jardin. Un cadre de vie offert par les villes moyennes grâce au prix du logement moyen, avoisinant les 200 000 euros en 2020. Toutefois, Peggy Montisnos n’irait pas jusqu’à parler d’un exode urbain car certains acquéreurs franciliens auraient eu tendance à revendre leur appartement familial pour acheter un pied à terre dans le coin tout en investissant dans une maison de province en 2020. 

Ces comportements ont entre autres permis une reprise haussière du marché en septembre 2020, pour totaliser 1 024 000 transactions au 31 décembre 2020, limitant la baisse des volumes à 4 % sur un an. Une preuve que le marché immobilier a bien résisté, malgré les transactions immobilières freinées par la crise sanitaire.

Virginie Kroun
 

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