Alors que les prix de l'immobilier ont connu un repli dans les autres pays suite à la crise financière de 2008, la France n'a pour sa part, pas connu de baisse équivalente. En conséquence, les prix immobiliers ont eu un impact sur la compétitivité de l'économie française, tout en creusant les écarts d'inégalité entre les ménages. La part des dépenses liées au logement dans le budget des ménages les plus pauvres et de la classe moyenne a en effet atteint des proportions considérables. La fracture s'est également creusée du côté des jeunes, en tant que primo-accédant. Les prix de l'immobilier ont amplifié le phénomène d'étalement urbain, les poussant à se loger en périphérie des villes attractives.

Pénaliser les maires

Face à cette crise du logement caractérisée, le think tank Terra Nova proche du parti socialiste a publié une note afin de « débloquer l'offre immobilière française ». Il propose en premier lieu de fixer clairement les objectifs de construction. « En zone tendue, les objectifs de construction de chaque  collectivité territoriale pourraient être fixés par l’Etat en concertation avec les collectivités en charge de les mettre en œuvre. Ils seraient établis à partir d’une analyse des besoins en logements sur un horizon de moyen-terme et articulés avec les disponibilités foncières correspondantes. Le PLU devrait tenir compte de ces objectifs, » précise la note.

Pour accélérer la construction, le think tank propose de retirer aux maires la gestion des PLU et des permis de construire. « En matière d’urbanisme, allouer les décisions d’octroi du permis de construire, et confier l’initiative des PLU à 36 782 maires, dont 75% à la tête de communes de moins de 1 000 habitants, s’avère contre-productif », estime Terra Nova. Le voisinage refuse en effet souvent la construction de nouveaux logements, ce qui a un impact politique important sur les élections, « comme le reflète l'adage « maire bâtisseur, maire battu » ».

Afin de rétablir un système d’incitation des collectivités locales plus favorable à la construction, l’Etat pourrait encourager les élus bâtisseurs et pénaliser ceux qui pratiquent la rétention foncière. Ainsi, les collectivités bénéficieraient d’une dotation globale de fonctionnement majorée en fonction du nombre de logements construits, qui servirait à couvrir les coûts engendrés par la construction de logements. A l’inverse, si le nombre de logements construits est inférieur à l’objectif fixé avec l’Etat, la dotation globale de fonctionnement serait diminuée d’autant.

L'obligation de construction d'un terrain

Autre piste avancée par le think tank, rendre obligatoire l'exécution du plan d'urbanisme en pesant sur les propriétaires de terrain, comme cela se fait déjà à l'étranger. Dans le cas d'un terrain nu, « le propriétaire serait tenu de construire dans un certain délai après l'achat du terrain (par exemple cinq ans) ou après sa déclaration de constructibilité, faute de quoi il paierait une taxe sur le foncier bâti, taxe calculée avec la constructibilité maximale théorique du PLU. Autre solution plus contraignante : la possibilité pour la collectivité d'exproprier le propriétaire, à la valeur du foncier non constructible ».

Dissocier le foncier et le bâti

Enfin, la dernière proposition du think tank vise les ménages exclus du marché immobilier. Terra nova propose de mettre en place des outils juridiques permettant une dissociation de l’achat du foncier et du bâti. Ces outils permettraient de favoriser soit la réalisation de logements locatifs à loyers maîtrisés, soit l'accès durable à un logement privé à un prix abordable.

En 2013, moins de 332 000 logements ont été construits en France sur les 500 000 prévus par le gouvernement. La pénurie de logements s'accentue pourtant en raison de la rareté du foncier, notamment dans les zones tendues.

C.T
© chris32m - Fotolia.com