Ces investisseurs qui préfèrent l'Allemagne à la France
Avec un rendement brut moyen plus important, des dividendes nets plus élevés grâce à une fiscalité plus avantageuse, et une bonne capacité de refinancement bancaire, le marché immobilier allemand offre, dans son ensemble, de meilleures conditions d'investissement que le marché français.
S’y intéresser est donc une bonne idée, mais attention le marché allemand n’est pas toujours facile à appréhender lorsque l’on est français. La décentralisation économique, bien réelle en Allemagne, et les micromarchés immobiliers qui en découlent, empêchent une trop forte pression sur les prix du foncier. Conséquence : pas de cycles de valeurs, comme en France, l’immobilier allemand est relativement stable.
C'est le rendement locatif qui compte
Un investisseur français doit ainsi toujours garder en mémoire que l'immobilier allemand n’est pas jugé sur son potentiel de plus-value, mais sur le rendement locatif qu’il procure. La faible variation des valeurs foncières allemandes doit inciter les investisseurs français à être vigilants lors de la revente du bien. En effet, l’acquéreur potentiel ne s’intéressera qu’aux immeubles affichant des rendements suffisamment intéressants et sécurisés.
L'immobilier résidentiel allemand affiche des prix au m2 peu élevés par rapport au marché français. Hormis des cas très exceptionnels (9.000 €, 10.000 €, voire 12.000 €/m2, par exemple, à Munich ou Hambourg, pour des biens comparables à des logements d'une valeur de 40.000 €/m2 à Paris), le marché allemand propose des investissements qui tournent, en moyenne, autour de 4.000 € le m2 au maximum.
Des loyers 4 fois inférieurs à la France
Quant aux loyers allemands, ils sont également à un niveau bien inférieur. Ils atteignent, dans les grandes villes, entre 6 € et 10 €/m2 et par mois, en moyenne. A titre de comparaison, les loyers parisiens se situent entre 25 € et 40 €/m2 et par mois.
Compte tenu du niveau des prix, du tissu économique dynamique qui assure une bonne solvabilité des locataires et de la moindre protection des locataires « mauvais payeurs » (les expulsions, en cas de loyers impayés, sont plus rapides qu’en France), ces loyers plus bas assurent tout de même un rendement locatif moyen de 6,5 % bruts.
Nouveau venu sur le marché français, Immobilien Faubourg Group propose aux Français – Institutionnels et particuliers – d’accéder au marché allemand de la pierre, via des fonds dédiés. Immobilien Faubourg Group propose également de l’immobilier français aux investisseurs allemands. Trois types de placement, ciblés sur l’immobilier tertiaire (accessibles aux particuliers en direct, ou via des banques privées), sont aujourd’hui proposés aux investisseurs hexagonaux. D’autres produits de placement sont en projet, pouvant, le cas échéant, inclure également des logements locatifs. |
Olivier Dontot, Président d’Immobilien Faubourg Group
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