Stopper la dégradation des copropriétés est un enjeu de société, estime Procivis qui a présenté, mardi 28 mai, 30 propositions pour remédier à la problématique. En effet, dans un communiqué, le réseau immobilier indique : « le logement tend aujourd’hui à devenir un bien de consommation comme les autres ». Le parc vieillissant « engendre l’augmentation des charges » et exige une massification des travaux de rénovation.
 

« La tragédie de Marseille en octobre 2018 a mis en relief l’urgence absolue de voir les politiques publiques s’adapter au défi de la rénovation du parc privé ancien de logements, notamment en copropriété », poursuit-il.
 

Alors que des ordonnances sont prévues pour réformer la loi de 1965 régissant le droit de copropriété, Procivis souhaite participer pleinement au débat. Les propositions remises à Julien Denormandie viennent répondre à la sollicitation du ministre en charge de la Ville et du Logement d’étudier la question de la prévention et du traitement des impayés de charges.
 

Pour rappel, on compte en France 9,7 millions de logements en copropriétés (28% du parc total). Environ 15% des immeubles sont touchés par des difficultés plus ou moins importantes. D’où le lancement du Plan Initiative Copropriétéspar le Gouvernement qui a d’ores et déjà permis d’identifier 684 copropriétés en difficulté soit près de 56 000 logements, dont 14 sites de priorité nationale.
 

La dégradation des copropriétés est lourde de conséquences. Procivis les résume via le schéma suivant :

Mieux mobiliser les acteurs de la gouvernance

Il estime que le syndic est « l’acteur essentiel » pour interrompre le processus de dégradation des copropriétés. Il est à même de « mieux mobiliser les acteurs de la gouvernance », « mieux accompagner la rénovation des copropriétés », « mieux prévenir et traiter les impayés de charges ». Bien sûr, la gestion s’avère « centrale ». Procivis note en effet que les mécanismes conduisant la copropriété à se dégrader sont : le dysfonctionnement des organes de gestion et la décision de travaux bloquée. La fonction de syndic doit ainsi évoluer, une montée en compétences qui « interroge le modèle économique du métier ».
 

Procivis insiste sur l’importance de lutter contre le phénomène de démobilisation et de déresponsabilisation des acteurs de la copropriété. Le syndic pourrait être le chef d’orchestre de cet écosystème et pourrait par exemple présenter « à intervalle régulier » au syndicat de copropriétaires une série de documents sur l’état du bâti et sur les perspectives de travaux. L’action du syndic doit être inscrite dans le temps par des contrats de 3 ans renouvelés par tacite reconduction ; des contrats qui pourraient être rompus si des faits sérieux étaient reprochés.
 

Procivis préconise aussi de responsabiliser les collectivités locales en créant par exemple des observatoires locaux de l’état du bâti, des procédures préventives à la dégradation des immeubles, et en renforçant les capacités de contrôles des collectivités territoriales et de leurs groupements en matière de logements insalubres ou dangereux.
 

Mieux accompagner la rénovation des copropriétés

Là encore, Procivis estime que le syndic doit être le « chef d’orchestre du projet de rénovation » et qu’il est urgent de « structurer une filière de la rénovation, de la sensibilisation jusqu’au financement ». La réponse pourrait être la création d’un guichet unique de la rénovation des copropriétés à l’échelle régionale ou encore la mise en place d’un prêt travaux à 0% réglementé d’amélioration des copropriétés incluant des travaux de rénovation énergétique. Il recommande aussi le rétablissement de l’APL Travaux.
 

Mieux prévenir et traiter les impayés de charges

Concernant les charges de copropriétés, Procivis qualifie le constat de « préoccupant ». Leur montant a augmenté de + 4% en 2018 selon l’ARC. Les contentieux liés aux impayés devant les tribunaux ont eux augmenté de 29% entre 2007 et 2017. Et 12% des revenus des copropriétaires sont consacrés aux charges de copropriétés.
 

Procivis explique la situation par la fragilisation des propriétaires (chômage des seniors, désolvabilisation des retraités) et par l’usure technique des immeubles qui exige des travaux de rénovation lourde. Il évoque aussi le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu qui pourrait « déséquilibrer la gestion des budgets domestiques et générer des retards de paiement ».
 

Il convient ainsi d’améliorer l’arsenal à la disposition des syndic : clarifier les appels de charges en les normalisant, mensualiser les charges de copropriétés, systématiser une proposition d'étalement de la dette et en faire un préalable à la phase contentieuse, élargir le champ et la durée du privilège immobilier spécial ou encore limiter les risques d’acquisition par les marchands de sommeil des lots mis aux enchères.
 

Procivis préconise enfin de généraliser la mise au vote de protocoles de recouvrement présentés en assemblée générale, de systématiser l’introduction d’une clause pénale dans le règlement de copropriété, d’inviter le juge à appliquer l’article 700 du CPC et les dommages et intérêts accordés au poursuivant dans un sens plus favorables au syndicat de copropriétaires, et d’imposer aux Cours d’appel la mise en œuvre de la procédure de circuit court ou à bref délai pour les affaires relatives à des recouvrements de charges de copropriété.

L'intégralité du rapport est disponible ici. 

R.C
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