Dans une étude, l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) d’Ile-de-France révèle que le marché des bureaux est entré « dans un nouveau cycle » qui se traduit par un renouvellement accéléré du parc existant.

Le marché a en effet beaucoup évolué depuis une cinquantaine d’années. La note de l’IAU revient tout d’abord sur les 30 glorieuses et le développement de la ville moderne, une période pendant laquelle le cœur de Paris a été progressivement abandonné aux fonctions tertiaires. La fin des années 50 a notamment été marquée par la naissance du quartier d’affaires de la Défense, et par l’apparition des premières barres et tours de bureaux.

Le deuxième cycle correspond à la tertiarisation de l'économie francilienne à partir des chocs pétroliers et au décollage des villes nouvelles. Il a vu se structurer les quartiers d'affaires parisiens et de l'ouest, tandis que « de fortes polarités de deuxième couronne » émergeaient « grâce au RER et à des politiques d'aménagement volontaristes ».

Le troisième cycle, enfin, est marqué par une métropolisation amorcée à la fin des années 1990 et par le développement de pôles de bureaux autour des quartiers d'affaires historiques.

Recycler l’existant

Le nouveau cycle présenté par l’IAU est celui d’un marché de bureaux neufs directement lié à celui du renouvellement. Il se caractérise par un ralentissement significatif de la croissance du parc existant « et un développement plus intensif qu’extensif ».

Alors que le parc francilien augmentait de 800 000 m2/an dans les années 2000, l’accroissement moyen constaté depuis 5 ans est inférieur à 300 000 m2, précise l’étude. « Pour autant le niveau de construction neuve est resté globalement stable, de l’ordre d’un peu moins de 900 000 m2 ces cinq dernières années ».

A ce jour, 400 000 m2 de surfaces neuves de bureaux de plus de 5 000 m2 sont issus du renouvellement du parc existant ; la part du recyclage de bureaux dans la construction totale s’élève ainsi à 45%.

Cette tendance est la conséquence d'une obsolescence accélérée des bâtiments. Les immeubles voient leur cycle de vie se raccourcir, un raccourcissement qui se doit à la mobilité croissante des entreprises qui adaptent leurs espaces de travail aux nouveaux usages et standards (coworking et desk-sharing par exemple).

Les évolutions techniques, réglementaires et normatives contribuent aussi à cette accélération de l’obsolescence des immeubles. L’étude souligne notamment que « l’inadaptabilité technique des espaces de travail est devenue rédhibitoire pour nombre d’entreprises ». La performance technique de l’immeuble est aussi analysée au regard de sa consommation énergétique. « La certification énergétique des immeubles de bureaux est devenue progressivement une norme de marché qui met au ban une partie du parc, même si le foisonnement des labels n’est pas toujours très clair pour les entreprises ».

Les opérations de restructuration ou de démolition-reconstruction se multiplient ainsi répondant à une demande soutenue de surface neuve. Les démolitions interviennent de plus en plus tôt, note l’étude, puisqu’elles concernent bon nombre de constructions des années 1980 et 1990, « à la qualité très inégale ».

« Cette tendance est une tendance de fond, puisque plus d’un million de m2 d’opérations de renouvellement sont en chantier, et 600 000 m2 prêts à être lancés », précise enfin l’IAU.

R.C
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