La location de bureaux a pris un sacré coup. Au début du mois de juillet, l’indicateur trimestriel de référence donnait ses premiers résultats : en région parisienne, la location de bureaux a chuté de deux tiers (-65 %). Bien qu’il ne concerne que l’Île-de-France, ce chiffre est assez représentatif car la concentration du marché français se situe en grande partie dans cette région. Au second trimestre, la superficie totale de bureaux loués s’étend désormais à 197 500 mètres carrés : « Ce résultat, le plus mauvais enregistré sur un trimestre au cours des vingt dernières années, donne la mesure du choc représenté par l’épidémie de Covid-19 pour le marché des bureaux d’Ile-de-France » explique David Bourla, Directeur du département Etudes & Recherche chez Knight Frank France. Cependant, le cabinet JLL témoigne d’un « résultat sans surprise dans le contexte actuel où l'ensemble de l'économie nationale a été mise à l'arrêt pendant près de 2 mois et demi ».

Le confinement étant désormais terminé, les professionnels du secteur espèrent un retour de l’activité à la rentrée : « Il faudra probablement attendre septembre (…) pour voir les demandes être réactivées. La question est de savoir si ces projets se transforment dès le second semestre 2020, ou en 2021 », s’interroge Marie-Laure Leclerq De Sousa, experte au cabinet JLL.

Trop d’offre pour peu de demande

La demande de location de bureaux au premier semestre 2020 se porte ainsi à 667 500 m2, une demande de -40 % par rapport à celle du premier semestre 2019. Ce chiffre est d’autant plus mitigé que le groupe Total a loué à lui seul 126 000 m2…

Les marchés franciliens sont globalement tous concernés par ce recul, sauf le quartier d’affaires de La Défense (qui enregistre cette fameuse transaction de Total), de Cergy et de la deuxième couronne. La Défense est « l’exception » du secteur, selon Knight Frank, avec près de 170 000 m2 de bureaux loués, soit « le deuxième meilleur résultat de son histoire sur un 1er semestre après 2016 ». En comparaison, le marché intra-muros de Paris recule de -48 % par rapport à l’année précédente, et la première couronne enregistre le plus fort recul dû à l’absence de transactions importantes : -65 %. 

À l’inverse de la diminution des transactions, les offres de locations augmentent de +10 % en 6 mois, passant de 2 717 000 m2 en 2019 à 2 992 000 m2 en juillet 2020, avec un taux de vacance de 5,5 %. Cette hausse de l’offre est temporisée par le peu de bureaux neufs ou restaurés vacants dans la région (50 000 m2). Pour autant, elle reste importante, notamment à Paris avec cette augmentation des bureaux disponibles remarquable de +32 % sur les 6 derniers mois. 

Les professionnels ont pourtant bon espoir de voir le marché se fluidifier dès la rentrée, car le taux de vacance global est de 2,9 %. Une disponibilité qui devrait pousser les entreprises à louer les bureaux vacants. « Si la hausse de l’offre est indubitable, il est difficile d’estimer précisément quelle sera son ampleur dans les mois à venir. La première incertitude relève du calendrier des livraisons : si la grande majorité des chantiers ont repris, le confinement a en effet retardé les travaux et certains propriétaires pourraient être tentés de reporter la commercialisation de leurs projets en attendant d’y voir plus clair sur l’évolution de la demande des utilisateurs. La seconde interrogation tient à l’impact de la crise sanitaire sur l’activité économique, qui déterminera l’importance des libérations de surfaces par les entreprises ainsi que le volume des bureaux proposés à la sous-location », explique David Bourla. 

Cette crise liée au coronavirus laisse entrevoir des perspectives d’avenir pour un marché plus florissant dans les années à venir. Malgré la démocratisation du télétravail, certains salariés peuvent difficilement travailler à 100 % à domicile. Les entreprises pourront donc continuer à louer des bureaux.

Cependant, les systèmes d’openspace sont compromis, notamment du fait de la distanciation nécessaire à la non propagation du virus. Les espaces de coworking semblent aussi être moins appréciés en ces temps d'épidémie. On peut donc imaginer des locations d’immeubles plus grands, ou de plusieurs immeubles pour une même entreprise.

Les investisseurs restent actifs

« Outre les difficultés techniques liées au confinement, le marché de l'investissement a (...) souffert d'un accès extrêmement sélectif au financement », remarque dans une note le cabinet CBRE. En effet, quatre milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier d’entreprise sur tout le territoire français, soit un recul de -58 % au deuxième trimestre.

Selon le cabinet JLL, le résultat est moins catastrophique, les investissements du premier semestre se portant à plus de 7,7 milliards d’euros. Ces investissements subissent une moindre perte de 25 % sur un an. Si certains investisseurs étaient frileux durant le confinement, d’autres ont toutefois finalisé leur transaction. Au cours des 3 derniers mois, ce sont 44 transactions qui ont été recensées dont 7 supérieures à 100 millions d’euros. Parmi elles, on note notamment la cession par Unibail Rodamco Westfield des centres commerciaux Aéroville et So Ouest à une JV (comprenez Joint-venture, une sorte de coentreprise) formée par Urw, Crédit Agricole Assurances et La Française.

Les investisseurs français sont par ailleurs à l’origine de la continuité de l’activité (69 %), avec près de 4,9 milliards d’euros d’engagements dans divers projets. Ce sont notamment les gestionnaires de SCPI/OPCI et les assureurs qui ont été les plus actifs avec respectivement 1,5 milliard d’euros et 1,2 milliard d’euros d’engagement. Les investisseurs étrangers étaient moins actifs (9 %). « Le marché de l’investissement a ralenti pendant le confinement mais ne s’est pas arrêté. La reprise du marché se fait beaucoup plus rapidement que prévu il y a encore quelques semaines, et de nombreux nouveaux dossiers ont été mis sur le marché depuis début juin. (…) Nous tablons ainsi sur un volume d’investissement compris entre 18 et 20 milliards d’euros en Ile-de-France, une baisse finalement plus modérée qu’anticipé pendant le confinement », conclut Stephan von Barczy, Directeur du département investissent de JLL.

J.B

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