Immobilier : des transactions toujours élevées, mais jusqu’à quand ?
L’activité du marché immobilier est restée au beau fixe avec 965000 ventes en 2018, soit une hausse de +0,3% par rapport à l’année précédente. Des chiffres positifs qui s’expliquent par des taux d’intérêt toujours historiquement bas. La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) souligne néanmoins qu’une baisse a été constatée en novembre 2018, et rappelle que la confiance des ménages reste un facteur décisif pour l’année à venir.
Dans son bilan annuel du marché immobilier publié ce 23 janvier, la FNAIM est revenue sur une année 2018 fructueuse, mais craint « une inflexion » pour 2019. L’organisation a annoncé que trois points devraient être particulièrement observés : les taux d’intérêts, la confiance des ménages et le niveau de l’emploi.
Parmi les autres craintes de la profession : l’encadrement des loyers, mais aussi l’article 68 de la loi de Finances, qui tente de plafonner les honoraires des agents immobiliers dans le cadre des ventes en Pinel. « Le gouvernement l’a tout de même modifié afin de l’imposer, mais la profession reste unie et attaquera systématiquement tout ce qui bride les contrats et les tarifs », annonce la fédération.
Elle constate aussi des différences entre les appartements et les maisons. La hausse des prix est ainsi de 3,8% dans le collectif (contre 4,9% en 2017) et de 1,5% dans l’individuel (contre 3,7% l’année précédente). Ces disparités se constatent également à l’échelle de la province, avec une augmentation de 6,7% à Nantes, contre 0,7% à Rouen ou à Lille.
Malgré cette stabilisation de la hausse des prix, la FNAIM rappelle que ces augmentations ont induit une baisse de la surface achetable de 1,4 m2 en moyenne. « Parallèlement, la baisse de dix points de base en matière de taux a parfois réussi à compenser la valeur accrue des biens. C’est en particulier le cas à Lille et Rouen », commente-t-elle. Pour un emprunt de 160 000 euros sur 20 ans, la FNAIM note ainsi que l’on peut acheter 17 m2 à Paris, mais jusqu’à 71 m2 à Rouen.
« Cela permettrait de régénérer les investissements, mais également de ramener les populations dans les centres-villes localisés. Dans bon nombre de villes où le parc ancien est important et nécessite des travaux de mise aux normes, la réduction d’impôt de 18% permise par l’amendement Denormandie ferait apparaître des rendements hautement attractifs : 8,2 % à Carcassonne, 7,3% à Auxerre, 6,7% à Pau, 5,5 % à Saint Nazaire et 5,7% à Grasse », explique la fédération.
« Ce regain d'intérêt pour l'ancien est d’autant plus pertinent que l’activité dans le neuf s’essoufle, les chiffres de la construction s’annonçant en déclin pour 2018 », ajoute M. Torrollion.
L’organisation syndicale préconise également une politique d’amortissement d’une partie du coût dû à la rénovation énergétique (pour la partie qui n’est pas déjà subventionnée). Elle regrette aussi une forte inéquité entre les bailleurs et les propriétaires occupants concernant les déductions fiscales, ce qui reste un frein pour la rénovation énergétique des copropriétés.
C.L
Photo de Une : ©AdobeStock
Parmi les autres craintes de la profession : l’encadrement des loyers, mais aussi l’article 68 de la loi de Finances, qui tente de plafonner les honoraires des agents immobiliers dans le cadre des ventes en Pinel. « Le gouvernement l’a tout de même modifié afin de l’imposer, mais la profession reste unie et attaquera systématiquement tout ce qui bride les contrats et les tarifs », annonce la fédération.
De fortes disparités de prix selon le lieu et le type de bien
La FNAIM constate que l’augmentation des prix au m2 se stabilise, avec une hausse de 2,7% sur la France entière en 2018, contre 4,2% en 2017. Elle remarque toujours de fortes disparités, notamment entre Paris et la province : « Dans la capitale, les prix ont augmenté de 5,9% (contre 6,5% en 2017). En Ile-de-France, la progression est de 4,1% (5% l’année précédente). Et dans le reste de la France, elle est de 2,1% (au lieu de 3,9% en 2017) », note la fédération.Elle constate aussi des différences entre les appartements et les maisons. La hausse des prix est ainsi de 3,8% dans le collectif (contre 4,9% en 2017) et de 1,5% dans l’individuel (contre 3,7% l’année précédente). Ces disparités se constatent également à l’échelle de la province, avec une augmentation de 6,7% à Nantes, contre 0,7% à Rouen ou à Lille.
Malgré cette stabilisation de la hausse des prix, la FNAIM rappelle que ces augmentations ont induit une baisse de la surface achetable de 1,4 m2 en moyenne. « Parallèlement, la baisse de dix points de base en matière de taux a parfois réussi à compenser la valeur accrue des biens. C’est en particulier le cas à Lille et Rouen », commente-t-elle. Pour un emprunt de 160 000 euros sur 20 ans, la FNAIM note ainsi que l’on peut acheter 17 m2 à Paris, mais jusqu’à 71 m2 à Rouen.
Les bénéfices du plan « Action cœur de ville »
Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, a salué l’aide fiscale à la rénovation des logements anciens, portée par Julien Denormandie et qui est entrée en vigueur le 1er janvier. Ce plan nommé « Action cœur de ville » vise à rénover et redynamiser les centres-villes de plus de 200 villes moyennes. L’aide concerne les acquéreurs qui s’engagent à effectuer des travaux et à louer le bien.« Cela permettrait de régénérer les investissements, mais également de ramener les populations dans les centres-villes localisés. Dans bon nombre de villes où le parc ancien est important et nécessite des travaux de mise aux normes, la réduction d’impôt de 18% permise par l’amendement Denormandie ferait apparaître des rendements hautement attractifs : 8,2 % à Carcassonne, 7,3% à Auxerre, 6,7% à Pau, 5,5 % à Saint Nazaire et 5,7% à Grasse », explique la fédération.
« Ce regain d'intérêt pour l'ancien est d’autant plus pertinent que l’activité dans le neuf s’essoufle, les chiffres de la construction s’annonçant en déclin pour 2018 », ajoute M. Torrollion.
Les propositions de la FNAIM concernant les copropriétés
La FNAIM en a également profité pour émettre des propositions. Elle propose notamment que l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), qui accorde des aides financières pour travaux aux propriétaires, « puisse abonder les fonds travaux des copropriétés à hauteur de 20% de leur montant lors de leur utilisation pour une rénovation énergétique ». « Pour le logement individuel, un livret d’épargne transition énergétique pourrait parfaitement permettre le même mécanisme d’abondement », ajoute-t-elle.L’organisation syndicale préconise également une politique d’amortissement d’une partie du coût dû à la rénovation énergétique (pour la partie qui n’est pas déjà subventionnée). Elle regrette aussi une forte inéquité entre les bailleurs et les propriétaires occupants concernant les déductions fiscales, ce qui reste un frein pour la rénovation énergétique des copropriétés.
C.L
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