Stipulé dans le décret n°2015-650 du 10 juin 2015, l’encadrement des loyers à Paris impose le respect de valeurs limites fixées par arrêté préfectoral pour l’ensemble des logements du parc privé loués dans l’agglomération parisienne.

Alors que l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence à prendre en compte est entré en vigueur le 1er août dernier, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) a publié le 19 décembre dernier une étude portant sur l’ « évolution en 2015 des loyers d’habitation du secteur locatif privé dans l’agglomération parisienne ».

Ainsi, le rapport indique que les loyers ont augmenté de +0,5% en moyenne en 2015, soit +0,5% à Paris, +0,6% pour la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et +0,1% pour la grande couronne (Essonne, Seine-et-Marne, Val-d’Oise et Yvelines). Le loyer moyen mensuel observé au 1er janvier 2016 était de 951 euros (18,0 euros/m2) pour l’ensemble de l’agglomération parisienne.

« Cette évolution globale est la plus faible constatée depuis 2001 », commente l’Olap. « Elle est en retrait sur celle de 2014 (0,8%) et traduit à la fois la moindre hausse de l’Indice de Références de Loyers (IRL) et une modération certaine des loyers de relocation ».

Tous les locataires concernés

Faisant état d’une proportion de loyers en dépassement toujours aussi importante (environ ¼ du parc locatif), l’étude précise que la majorité des logements (huit sur dix à Paris et en petite couronne, sept sur dix en grande couronne) a conservé son ou ses locataire(s). Les baux en cours rendant impossibles toute négociation, il n’est pas étonnant de constater que tant de loyers sont encore en dépassement.

En revanche, les baux renouvelés auraient dû faire l’objet d’une signature d’un nouveau contrat en accord avec la législation. Pourtant, l’Olap révèle que plus d’un renouvellement sur six subit une « hausse moyenne de 1,2% sans signature du nouveau contrat prévu par la loi ». Un problème qui serait majoritairement imputable aux propriétaires particuliers en charge de la gestion de leur propre bien, à en croire les observations de l’Olap.

Les nouveaux emménagements, quant à eux, sont moins nombreux en 2015 (un sur cinq) qu’en 1998 (un sur quatre). « Depuis 2001, le niveau élevé des loyers proposés freine les candidats dans leur désir de changer de toit et la mobilité est restée en 2015 à un niveau bas à 22,5% en moyenne dans l’ensemble de l’agglomération », explique le rapport. Si le loyer moyen est aujourd’hui à 19,4 euros/m2, ce chiffre est toutefois à nuancer. En effet, il est plus élevé à Paris (24,8 €/m2) qu’en petite (15,1 €/m2) et grande couronne (15,1 €/m2). L’Olap note cependant que « le loyer au m2 décroît avec l’augmentation de la taille du logement ». Les prix des loyers des nouveaux emménagés sont également plus élevés que ceux des locataires présents depuis 10 ans ou plus.

Et pour 2016 ?

Alors que 2015 a été une année mitigée, l’Olap espère que le bilan pour 2016 sera plus optimiste. « Il est vraisemblable qu’une part significative des relocations se fera avec un loyer à la baisse », estime l’organisme, qui compte sur le soutien du décret annuel de limitation à la hausse pour soutenir le dispositif d’encadrement des loyers.

Dans le détail, l’Olap mise également sur une forte demande de logements locatifs privés de la part des nouveaux ménages franciliens. Néanmoins, l’offre locative sera toujours insuffisante en 2016, conduisant à un taux de rotation plus bas qu’en province. L’Olap s’attend également à une stabilisation de la hausse des loyers, comptant sur « l’application du décret de juillet 2015 » et « l’arrêté préfectoral d’encadrement des loyers à Paris » pour limiter une nouvelle augmentation des prix.

« Pour autant il est peu vraisemblable que les loyers de marché baissent de façon généralisée en raison de la pénurie de l’offre face à une demande soutenue, sauf en grande couronne où une part importante des loyers de relocation subit une baisse », conclut le rapport.

F.C
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