Selon les chiffres de l’INSEE, on compte 9,7 millions de logements en copropriétés, soit 28,1% du parc métropolitain. La quasi-totalité des logements sont des appartements (94,3%) et 47% sont occupés par leurs propriétaires à titre de résidence principale. 

La grande majorité des copropriétés sont de taille « assez réduite »: 54% des copropriétés dans le collectif comptent 5 logements ou moins, contre 90,8% dans l’individuel. Près des deux tiers des copropriétés dans le collectif ont au moins un appartement datant d’avant 1970, une part qui dépasse à peine les 50% dans l’individuel. 

Sur le terrain, des acteurs engagés

Dans le cadre des récentes mesures en faveur du logement, les copropriétés ont reçu une attention particulière. En effet, 15% des immeubles sont touchés par des difficultés plus ou moins importantes. Pour venir en aide à ces copropriétés « très dégradées » ou « dégradées », le ministère du logement a lancé, fin 2018, le plan Initiative Copropriétés. A cette occasion, 684 ensembles, soit près de 56 000 logements, avaient été identifiées. A ce jour, près de la moitié ont fait l’objet de travaux de rénovation - restructuration. 

Sur le terrain, les acteurs de l’immobilier et de la construction se sont également mobilisés, à l’instar de Procivis qui avait formulé, en 2019, des propositions pour stopper la dégradation des copropriétés. Plus récemment, la Fnaim, l’Unis et Plurience ont annoncé entreprendre une vaste campagne de rénovation. Les organisations devraient lancer 50 000 chantiers ces trois prochaines années. Rappelons que la Fnaim s’était déjà engagée en faveur de la réhabilitation des copropriétés via les « Copros Vertes », un mouvement national d’information et de formation. Dans le même esprit de coaching et de formation, on peut également citer La Copro des Possibles ou encore le MOOC « Réno-Copro » développé par l’ALEC Lyon, l’ASDER et l’Ile-de-France. 

Des rénovations ciblées

Pour accélérer le mouvement, le Gouvernement a annoncé, dans le cadre de « France Relance », l’extension de l’aide MaPrimeRénov’ aux propriétaires bailleurs et aux copropriétaires dès le 1er janvier 2021. Sont éligibles les copropriétés composées d’au moins 75% de lots d’habitation principale. Quant aux travaux, ils doivent permettre un gain énergétique d’au minimum 35%. 

Les mesures doivent ainsi rendre les copropriétés plus performantes mais aussi plus confortables pour leurs occupants. Une étude de l’Observatoire National de la Précarité Energétique fait le point sur les caractéristiques des copropriétés en France. Pour cette enquête, l’ONPE s’est uniquement basé sur les résidences principales, soit 7,2 millions de logements. Sont donc exclus, les logements situées dans les territoires d’Outre-mer, les résidences secondaires, et les logements occupés par les étudiants et apprentis. 

Selon l’indicateur « Enveloppe », 1,3 million de ménages sont en précarité énergétique : 78% sont locataires et 22% sont propriétaires.  Quelles sont leurs caractéristiques ? 

• Leurs faibles ressources financières, « trois fois plus basses que la moyenne des occupants des copropriétés », à savoir 12 942 €/an contre 37 035 €/an. 
• Les dépenses énergétiques moyennes par m2 qui sont plus importantes, 23 €/m2 contre 19 €/m2. 
• La localisation : les ménages précaires énergétiques vivent majoritairement dans les unités urbaines de moins de 200 000 habitants, et dans les zones « Nord-Est » et « Littoral méditerranéen ».  
• Le nombre de logements dans l’immeuble : plus de 60% des ménages concernés habitent un immeuble de moins de 10 logements.

Dans son étude, l’ONPE donne la parole à divers spécialistes. Johanna Less, sociologue, explique : « Dans le parc privé, le taux d’effort du logement et le taux d’effort énergétique sont beaucoup plus importants que dans le parc social, du fait de loyers plus élevés et de la dégradation des logements, le parc privé étant en moyenne de moins bonne qualité ». 

Sylvaine Le Garrec, elle aussi sociologue, ajoute : « La précarité énergétique dans le collectif privé ne se définit pas seule, d’autres problématiques se greffent : le défaut d’entretien des parties communs, de paiement des fournisseurs, la précarité se superpose aussi à l’état des logements ». L’enjeu est ainsi de « caractériser de manière plus globale la précarité face à l’ensemble des charges de copropriétés ». 

23% des ménages déclarent avoir eu des difficultés à payer le loyer ou les charges au cours des 24 mois précédant l’enquête. Les impayés de loyers ou de charges sont d’ailleurs 2 à 3 fois plus élevés chez les ménages précaires énergétiques. 

Toujours selon le critère « enveloppe », 38% déclarent avoir eu froid en hiver. Parmi les raisons citées, une mauvaise isolation du logement (21%), une installation de chauffage insuffisante (15%) ou encore une limitation du chauffage en raison de son coût (12%). Pour lutter contre le froid, 30% des ménages disent avoir eu recours à « une double épaisseur de vêtements » et 11% avoir investi dans un chauffage d’appoint. 

Pour lutter efficacement contre les passoires thermiques dans les copropriétés, l’ONPE souligne l’importance de mobiliser l’ensemble des parties prenantes pour que les travaux puissent être réalisés, notamment lorsqu’il s’agit de travaux « lourds » et « coûteux » : le syndic de copropriété et son gestionnaire, les associations et bureaux d’études, ainsi que l’Etat/départements/collectivités. 

Rose Colombel
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