Le parc tertiaire public et privé représente près d’un tiers des consommations énergétiques finales du résidentiel-tertiaire et près de 30% des émissions de gaz à effet de serre de secteur. Réduire leur consommation se présente ainsi comme une priorité pour atteindre des niveaux de performance bien plus élevés.

C’était d’ailleurs tout l’enjeu du décret « tertiaire » paru au Journal Officiel en mai 2017 et suspendu quelques semaines plus tard. Très attendu, le texte avait été pointé du doigt par divers organismes pour son caractère « inapplicable » et « irréaliste ».

Le Plan Bâtiment Durable avait regretté la suspension du décret soulignant qu’il montrait aux professionnels le chemin à suivre « et que beaucoup déjà empruntaient », un avis partagé par la société de conseil en performance énergétique, BHC Energy.

Un décret « équilibré »

Hélène Bru, responsable du pôle Bâtiment et Energies renouvelables, nous explique : « On comptait sur la publication du décret pour déclencher un électrochoc. Le fait de publier des obligations était un signal fort du gouvernement (…). Le décret était assez pondéré et équilibré ». Les objectifs fixés « étaient à priori atteignables pour la plupart des cas sans investissement majeur, contrairement à ce que pensaient ses opposants ».

Si le décret a été suspendu, des actions sont menées sur le terrain pour rénover les bâtiments. On pense notamment à la charte « tertiaire » du Plan Bâtiment Durable ou encore au plan de rénovation énergétique annoncé par le gouvernement. Mais où est-on réellement aujourd’hui ?

« La situation n’est pas uniforme. D’un côté, on voit qu’il y a encore beaucoup de réticence chez les propriétaires immobiliers vis à vis des démarches d’efficacité énergétique ; et d’un autre côté, on a tout un pan de professionnels qui se lancent volontairement dans ces démarches », détaille Hélène Bru.

Comment expliquer cette absence d’uniformité ? « Il y a encore beaucoup de propriétaires immobiliers qui ne voient l’efficacité énergétique que par le biais de grosses rénovations et qui associent cela à des investissements lourds et à des temps de retours sur investissement très longs ».

Mme Bru souligne pourtant qu’il existe « des voies beaucoup plus progressives et beaucoup moins coûteuses qui permettent d’améliorer significativement sa performance énergétique, de réduire ses consommations et donc d’obtenir des gains de charge qui pour le coup, sont à la hauteur des investissements consentis ».

Une performance à coût maîtrisé

« Je pense notamment à tout ce qui a trait à l’exploitation et à la maintenance des bâtiments. On a très souvent des bâtiments dans lesquels le suivi énergétique n’est pas du tout effectué et qui présente, au fil du temps, des dérives sur les modes de fonctionnement des systèmes techniques (…). On laisse alors s’installer des situations de surconsommation qui pourraient être réglées simplement par un audit des modes de fonctionnement ».

BHC Energy rappelle que l’usager peut réaliser un audit soi-même, transférer la responsabilité à son exploitant ou s’adresser à une société externe pour qu’elle réalise un « rétro-commissioning ». Cet audit va viser « à remettre au point tous les systèmes techniques du bâtiment de manière à en optimiser le fonctionnement. Les gains peuvent atteindre 15% ».

Deuxième solution : « Insérer dans sa stratégie de maintenance et de grands entretiens / renouvellements, les principes d’efficacité énergétique ». Il s’agit ici de profiter des périodes où le remplacement des équipements techniques est rendu nécessaire (obsolescence, défaillances) pour améliorer l’efficacité des systèmes.

Toujours dans cette idée d’insérer la démarche d’efficacité énergétique dans la vie normale du bâtiment (entretien et gestion) : « profiter des travaux de rénovation qui peuvent être effectués pour d’autres raisons (changement d’occupant, requalification de façades, etc.) pour améliorer la performance du bâti ». Ces actions permettront au fil du temps « de capitaliser les améliorations ».

Hélène Bru se réfère bien sûr au comportement des occupants du bâtiment : « il y a un fort facteur humain dans les consommations des locaux tertiaires », souligne-t-elle.

Mise en place de systèmes de management de l’énergie

Pour faciliter le déploiement de ces axes, BCH Energy conseille aux entreprises de se pencher sur la mise en place d’un système de management de l’énergie de type ISO 50001 qui peut apporter des gains intéressants, structure la démarche sur le long terme et contribue à une amélioration continue des performances. « Ce sont des systèmes qui permettent d’agir sur des paramètres sur lesquels on a la main ».

« Ce n’est pas très connu dans le secteur immobilier qui est souvent fractionné. Ceux qui occupent le bâtiment ne sont pas forcément ceux qui possèdent les murs, ce qui rend plus difficile la mise en place de ce type de système ».

Le suivi énergétique est « l’une des bases des systèmes de management de l’énergie. Il faut s’assurer qu’on a les moyens de suivre les consommations, c’est la base d’une démarche d’efficacité. Il ne faut pas partir à l’aveugle. Lorsque les gens commencent à suivre leurs consommations, ils se rendent compte des gains aisés dont ils peuvent bénéficier et c’est un élément déclencheur ».

Comment encourager la rénovation ?

Demander aux propriétaires immobiliers de procéder à une grosse rénovation à court terme « demande trop d’investissements. Il faudrait arriver à acculturer toute la profession sur l’aspect efficacité énergétique pour que ça devienne un des paramètres de la gestion immobilière ».

Hélène Bru souligne la nécessaire mise en place d’un dispositif qui « mène à la transformation des pistes mises en relief ». Se référant finalement à l’obligation d’audit énergétique, elle déclare : « ce n’est pas du tout suffisant. On a souvent eu des clients qui se sont adressés à nous car ils avaient besoin de cocher la case de la conformité réglementaire. Des gains très faciles à mettre en œuvre étaient soulignés mais personne n’a pris en charge leur réalisation ».

Propos recueillis par Rose Colombel
Photo de une : Hélène Bru - BHC Energy