« Ce projet de loi va mettre, dans une situation de crise importante du logement, de la régulation, ce qui est nécessaire », a déclaré à la sortie du Conseil, la ministre du logement Cécile Duflot. « Je suis très heureuse que ce projet de loi, après deux mois de concertation et de travail, soit enfin une réalité qui va permettre de s'attaquer à la crise du logement », a-t-elle ajouté.

L'encadrement des loyers

C'était une promesse de campagne de François Hollande. L’encadrement des loyers est renforcé dans des zones dites « tendues » et prévoit à partir de 2016 une garantie obligatoire contre les loyers impayés, avec l’ambition de faciliter l’accès au logement dans les zones de forte demande. Ces 28 agglomérations où il existe « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande » sont celles déjà soumises aujourd’hui à la taxe sur les logements vacants: l’agglomération parisienne, Marseille, Lyon, mais aussi Ajaccio, Montpellier ou encore le bassin d’Arcachon.

Représentant en tout 4,6 millions de logements, soit 70% du parc de logements locatifs privés, elles seront dotées d'observatoires locaux des loyers, chargés d’établir des statistiques sur le niveau des loyers pratiqués. A partir de ces données, un plafond sera fixé chaque année par les préfets, qui ne pourra pas dépasser « 20% au-dessus du loyer médian de référence ». Et tous les loyers situés au-dessus de ce niveau « auront vocation à être abaissés ».

Frais d’agences réduits pour les locataires

Le gouvernement veut mettre fin « au flou sémantique » représenté par la notion d’établissement de l’acte de location, qui fait l’objet d’un conflit d’interprétation en fonction de ce qu’elle recoupe : frais de rédaction de bail, frais de recherche... Le projet de loi prévoit que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l’exception de deux prestations, qui bénéficient à l’ensemble des parties et dont la prise en charge restera partagée entre bailleur et locataire : la réalisation de l’état des lieux et la rédaction du bail. La réforme veut aussi mettre fin au paiement systématique de frais équivalents à un mois de loyer par les locataires ayant recours à une agence immobilière.

L'activité des syndics mieux encadrée

Très critiqué par les professionnels du secteur, le projet de loi prévoit notamment de limiter strictement les prestations que les syndics de copropriété pourront facturer en supplément de leur forfait de base. La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

Les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété, d’autre part, seront bien distincts. Le projet de loi prévoit d'obliger le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et géré par le syndic. De cette manière la transparence sur l’utilisation des fonds sera fortement facilitée, et la confiance avec le syndic retrouvée.

Autre point concernant les syndics, pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu, le projet de loi prévoit la mise en concurrence obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la révocation d’un syndic en place est envisagée, pour favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les contrats de syndic mis en concurrence.

Les marchands de sommeil traqués

Des mesures sont également prévues contre les marchands de sommeil, alors que 500 000 logements sont considérés comme indignes en France, selon le ministère du logement. Le texte de Cécile Duflot vise à interdire aux marchands de sommeil condamnés l'achat de biens immobiliers, contraindre les propriétaires bailleurs à payer des astreintes tant qu'ils n'ont pas réalisé les travaux qu'ils doivent effectuer, suspendre le versement des allocations logement pour inciter à la réalisation de travaux et permettre à l'intercommunalité de devenir l'acteur unique de la lutte contre l'habitat indigne.

D'autres mesures sont présentées. Un conseil supérieur de la gestion immobilière devrait être mis en place, un code déontologique serait créé, une carte professionnelle spécifique devrait également être instaurée. Cécile Duflot intègre aussi la création de nouveaux cadres juridiques pour les habitats participatifs, qui pourront prendre deux formes, soit celle d'une coopérative d'habitants, soit celle d'une société d'autopromotion. Le projet de loi, qui sera débattu au Parlement à la rentrée, comporte en tout 35 mesures.

Bruno Poulard