Le rapport remis en juillet dernier, s’intéresse au financement des organismes de logement social, tant en ce qui concerne le recours à l’emprunt que les fonds propres. Ses auteurs rappellent que le monde HLM est confronté à un certain nombre de réformes. Alors que les bailleurs sociaux « fonctionnent en circuit capitalistique fermé », « la hausse du coût de revient des opérations, la part moins importante dans les plans de fonctionnement et la réduction du loyer de solidarité ont conduit à déformer ce modèle économique ».

Les acteurs du secteur sont ainsi contraints de rechercher « des marges de manœuvre financière supplémentaires » et s’interrogent « sur l’opportunité de diversifier leurs emprunts ».  

S’appuyer sur le privé pour financer le secteur ?

Les objectifs de construction de logements sociaux sont « ambitieux », supposent « un renforcement des fonds propres des organismes » et posent « la question de l’irruption de capitaux privés ». 

A ce sujet, l’étude se veut prudente : l’intérêt des investisseurs privés pourrait bien n’être que « passager » car « lié au contexte de taux et alimenté par des opérations immobilières récentes, à forte visibilité réalisées notamment dans le logement intermédiaire ».

Quatre propositions pour maintenir le rythme

Le document imagine ainsi la création d’un « véhicule d’investissement » : le bailleur social pourrait apporter la partie du parc qu’il souhaite valoriser tandis que l’investisseur achèterait des parts du véhicule, en versant du numéraire au bailleur. « En fin d’opération, après déconventionnement des logements, ceux-ci pourraient être cédés ». L’étude prévient néanmoins que l’activité pourrait être soumise aux règles de la commande publique. Une exonération des règles et le recours à des majorations ou complément de prix d’acquisition « seraient des solutions à étudier ».

2^e possibilité, la création d’un nouveau statut de bailleur social, sous forme de foncière qui aurait un « objet large en matière d’immobilier résidentiel ainsi qu’une logique de rotation systématique de l’ensemble des logements sociaux détenus ».  Le dividende versé serait « rehaussé » et les plus-values taxées pour éviter « tout enrichissement ».

Troisième option, assouplir les règles applicables aux ESH et aux SEM pour permettre l’entrée à leur capital de nouveaux investisseurs. Cette proposition est « exclusive de la première ». Attention au risque de multiplication de situations pouvant aboutir « à un enrichissement indu qui devrait être prévenu par la création de taxes dédiées ».

Quatrième scénario, accorder un mandat de gestion locative sociale à durée limitée « à tout acteur respectant un cahier des charges ». Il pourrait s’agir de bailleurs sociaux ou privés, ou même de particuliers bénéficiant de dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif social.

Un rapport dont s’est distancé le gouvernement

Si le rapport peut inquiéter certains acteurs du logement social, Julien Denormandie, ministre du Logement a précisé : « Nous ne modifierons pas les règles qui préservent le capital des HLM. Je m’y suis toujours opposé ». « Il s’agit là d’un rapport et pas d’une position du Gouvernement », a-t-il assuré.

Le Gouvernement se distance ainsi du document et réitère son opposition à une financiarisation du secteur.  

R.C

Photo de une : ©Adobe Stock