Depuis quelques années, les Français ont déserté les bureaux. Face à la pandémie de Covid-19 et aux confinements successifs, les modes de travail ont évolué. Le développement du télétravail s’est accéléré, les entreprises ont opéré une diminution de la surface de travail, les espaces collaboratifs ont été privilégiés et on observe depuis 15 ans un ralentissement de la croissance des emplois dans le tertiaire.

Résultat, certains bureaux sont déserts, orphelins de leur entreprise et de ses salariés. À titre d’exemple, l’Île-de-France compte plus de 5 millions de m² de bureaux vacants (soit près de 15 % du parc consacré aux bureaux).

Cette surface non négligeable représente un fort potentiel de transformation, et peut constituer une réponse au besoin croissant de logements des Français.

Le gouvernement l’a bien compris, et lance, sous la houlette de la ministre du Logement Valérie Létard, un plan visant à faciliter leur transformation, notamment en logements. Une initiative qui répond à plusieurs impératifs, à savoir, revitaliser les espaces urbains délaissés, optimiser l’usage des surfaces construites et répondre à la demande croissante de logements.

S’attaquer aux freins financiers

Bien conscient des enjeux financiers liés à la reconversion des bureaux en logements, le gouvernement présente diverses mesures visant à faciliter ce processus.

Il est notamment question d’exonérer la taxe sur les bureaux. Afin d’encourager la transformation des bureaux vacants, les propriétaires qui déposent un permis de construire en vue d’une reconversion seront exonérés de cette taxe, en vigueur en Île-de-France et en région PACA, et pouvant atteindre plus de 20 €/m².

Le gouvernement met également sur la table la création d’une taxe d’aménagement spécifique : les élus locaux pourront percevoir une taxe d’aménagement sur les opérations de transformation des bureaux en logements, offrant ainsi un levier supplémentaire pour accompagner la transformation du territoire.

Ces mesures s’ajoutent à la possibilité, pour les élus locaux, d’offrir des bonus de constructibilité pour les transformations de bureaux en logements. Ces bonus peuvent augmenter la production de logements sur un site jusqu’à 30 %.

Déclinaison des outils existants

Pour amplifier ces premières mesures, le plan s’articule autour de trois axes majeurs.

Le premier consiste à décliner les outils existants, avec une mise en œuvre de la proposition de loi du député Romain Daubié, qui doit faciliter la reconversion des bureaux en logements grâce à un assouplissement des règles d’urbanisme. L’autorité compétente pourra autoriser le changement de destination d’un bureau en logement, même si le plan local d’urbanisme ne l’autorise pas actuellement.

La reconversion doit également être facilitée par la création d’un permis de construire à destination multiple, permettant d’intégrer dès le départ la mixité des usages (logements, commerces, bureaux).

Par ailleurs, la mobilisation des subventions publiques pour soutenir les projets de transformation sera renforcée : 20 millions d'euros ont été sanctuarisés dans la programmation 2025 des aides à la pierre.

Enfin, un soutien va être mis en place pour les opérations de transformation d’actifs qui permettent la création de logements sociaux. Depuis janvier 2025, la Banque des territoires et Action logement ont mis en place un prêt de haut de bilan dit PHB 2.0 transformation écologique.

Ce dispositif de financement, pour lequel 140 millions d'euros sont mobilisés, est proposé aux bailleurs engagés dans des opérations de transformation de l’existant. Cela doit activer la création de logements abordables et exemplaires et un effet d’entraînement en facilitant l’équilibre économique de ces opérations. Un appel à manifestation d’intérêts est en cours jusqu’à l’été, et d’autres dispositifs seront annoncés avant l’été.

Les Hauts-de-Seine comme principale zone de test

Le second axe consiste à expérimenter et innover. Pour apporter une réponse à la mesure des enjeux du marché immobilier francilien, une expérimentation sera menée, pilotée par Marc Guillaume, préfet de la région Île-de-France, avec une attention particulière portée au département des Hauts-de-Seine, sous l’égide d’Alexandre Brugère, préfet du département.

Les objectifs sont de connaître, soutenir et accélérer les démarches des porteurs de projets de transformation de bureaux, et plus généralement de locaux tertiaires et d’activités, en logements. Il est également question d’identifier les freins administratifs et financiers à la transformation des bureaux, ou encore tester de nouvelles solutions, avant un éventuel déploiement national.

En parallèle de cette expérimentation, deux groupes de travail vont analyser les freins économiques, réglementaires et de toute nature pesant sur les projets, afin de proposer des solutions pour accélérer la transformation des bureaux.

On retrouve parmi eux un groupe de travail sur le financement de la transformation, piloté par Xavier Lépine, président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), et Nadia Bouyer, directrice d’Action logement, qui a notamment développé la Foncière de transformation immobilière (FTI). Ce groupe doit définir de nouveaux modèles économiques et incitations pour rendre la transformation des bureaux rentables pour les investisseurs et les promoteurs.

Le second groupe de travail est consacré à la simplification des normes. Piloté par Laurent Girometti, directeur général d’un établissement public d’aménagement de l’État, Roland Cubin, directeur général délégué de Groupama immobilier et Julien Antoine, directeur du pôle transformation d’actifs de Bouygues construction, ce groupe devra identifier les freins réglementaires, qui entravent la transformation des bureaux en logement que la proposition de loi Daubié n’aurait pas levés.

La création de nouvelles structures pour un meilleur accompagnement

Le troisième et dernier axe consiste à accompagner les territoires à la réussite des projets. La transformation des bureaux en logements nécessite des investissements conséquents, à la fois privés et publics. Mais également la mobilisation de l’ensemble des parties prenantes, tant ces opérations de transformation peuvent avoir un effet de levier à l’échelle d’un quartier et au-delà.

Pour renforcer son accompagnement, de nouvelles structures seront mises en place, notamment des comités locaux. Inspirés des initiatives menées sur les Champs-Élysées ou à La Défense, ces comités pourront réunir élus et services de l’État, sous l’impulsion des préfets, pour coordonner les investissements et les aménagements liés aux évolutions immobilières existantes ou à venir.

Sera également mise en place une mission spécifique dédiée à l’avenir du quartier de La Défense. Annoncée lors du salon du MIPIM en mars 2025, cette mission sera confiée à plusieurs personnalités qualifiées de haut niveau pour définir une vision d’avenir pour ce quartier stratégique, en lien étroit avec le conseil départemental des Hauts-de-Seine, les collectivités concernées et les acteurs publics et privés.

Jérémy Leduc

Photo de Une : Adobe Stock