Dans un communiqué publié le 26 septembre, l’Association Française de l’Immobilier Locatif (AFIL) tire la sonnette d’alarme sur la situation inquiétante du logement en France, et notamment sur les prix de vente dans l’immobilier neuf et ancien.

Dans le neuf, Renaud Cormier, président de l’AFIL, souligne que les ventes ont chuté de 9,8 % sur 12 mois glissants, et même de 25,9 % sur le dernier trimestre. « La bombe à retardement du taux d’usure n’avait pas encore été allumée… », alerte-t-il.

Dans le détail, la baisse de la production concerne notamment le logement collectif, qui n’aurait pas retrouvé ses niveaux d’avant-crise sanitaire, tandis que le logement individuel s’en sort mieux. Il faut dire que depuis le premier confinement, l’intérêt des Français pour devenir propriétaire d’une maison avec jardin s’est accentué.

Une pénurie chronique de logements et des prix qui explosent

Alors que le besoin en logements neufs est estimé à 500 000 nouveaux par an, cet objectif n’a encore jamais été atteint. Or, face à une pénurie chronique de logements neufs, les prix de l’immobilier ancien poursuivent leur progression.

Ainsi, en 20 ans, les prix dans le neuf auraient augmenté de 117 %, et ceux dans l’ancien de 137 %. « Pour l’ancien, la hausse des prix ne se justifie que par un déséquilibre entre l’offre et la demande », estime le président de l’AFIL.

Et la situation du marché immobilier ne devrait pas s’améliorer dans les prochains mois, avec la hausse des coûts de construction liée à l’inflation, et la remontée des taux des crédits immobiliers.

Le parc locatif social et privé impactés

Dans ce contexte, l’AFIL rappelle l’intérêt du parc de logements sociaux, ayant progressé de plus de 30 % entre 1984 et 2018, mais souligne que l’offre reste encore insuffisante, alors que plus de 2 millions de demandes étaient recensées en 2020, dont plus de la moitié étaient en attente depuis plus d’un an.

Du côté du locatif privé, le parc n’a de son côté progressé que de 12,8 % depuis 1984. L’AFIL explique cette stagnation par un « désengagement massif des investisseurs institutionnels ».

De fait, le parc locatif privé, « qui joue un rôle social par défaut » est aujourd’hui en grande majorité assuré grâce aux investisseurs privés.  « Ce sont donc les investisseurs particuliers qui assurent, pour l’essentiel, l’existence et la croissance du parc locatif privé : en 20 ans, 1,089 million de logements ont été produits grâce aux dispositifs successifs d’investissement locatif », précise le président de l’AFIL.

Or, selon l’association, les rendements locatifs seraient aujourd’hui moins intéressants, dans un contexte où le prix réel des logements anciens aurait été multiplié par 2, là où les loyers réels n’auraient augmenté que de 30 %. L’AFIL craint ainsi qu’un éventuel blocage du prix des loyers et la réduction des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif ne menacent encore davantage le parc locatif privé.

Claire Lemonnier
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