Dans sa dernière conjoncture, la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) estime à 1 100 000 le nombre de transactions en 2022, soit une deuxième année record après 2021. La fédération enregistre toutefois une « érosion des ventes » en fin d’année, avec 1 130 000 ventes réalisées à fin octobre sur un an, soit -5 % par rapport à un an plus tôt.

Une baisse des ventes amorcée depuis mi-2022

Après un premier semestre 2022 satisfaisant, les transactions diminueraient « inexorablement » depuis le second semestre.

« Nous constatons une forte décélération en fin d’année, qui impacte l’ensemble du marché, et qui devrait se poursuivre dans les mois à venir. L’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font clairement ressentir sur le nombre de transactions », explique Loïc Cantin, président de la Fnaim.

Même constat du côté de Century21, qui note un retournement du marché en 2022, et « un vrai ralentissement durant l’été ». Le réseau constate pour sa part une hausse du nombre de compromis de vente annulés au motif d’un refus de prêt, avec une moyenne de 6 % au deuxième semestre, après 3,2 % au premier semestre. D’après le Crédit Logement, le nombre de prêts aurait même chuté de 37,3 % entre septembre et novembre 2022 par rapport à un an plus tôt.

Rappelons également le contexte de remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers, qui ont plus que doublé, passant de 1,06 % en novembre 2021, à 2,25 % en novembre 2022, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. Selon Cafpi, ces taux d’intérêt devraient continuer d’augmenter pour atteindre 3,5 % au 2ème trimestre 2023. « À cet horizon, une stabilisation sera possible si les chiffres de l’inflation montrent une réelle inflexion », estime le spécialiste.

Côté prix, la hausse s’est poursuivie, avec +6,6 % au 1er décembre, mais a ralenti dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon, Nantes, ou Bordeaux, contrairement aux villes moyennes, stations balnéaires et stations de ski – ces dernières enregistrant une hausse moyenne supérieure à 10 %, selon la Fnaim. Pour Century21, la hausse de prix moyenne des maisons serait de +7,1 % en 2022, contre +4 % pour les appartements.

Mi-décembre, le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) faisait également état d’une dégradation du pouvoir d’achat immobilier en 2022, avec une baisse de 4 m2 par rapport à 2021. Ainsi, en s’endettant sur 20 ans, les Français ont en moyenne pu acquérir un logement de 80 m2. Dans le détail, la baisse de surface est plus marquée pour les maisons, avec 10 mètres carrés en moins, que pour les appartements (1 m2 en moins en moyenne).

Des prévisions peu optimistes pour 2023

Pour 2023, la Fnaim prévoit un nouveau ralentissement, avec une poursuite de la hausse des taux d’intérêt, combinée à une baisse des ventes et des prix. La fédération estime ainsi que le volume de ventes devrait chuter de 10 % sur l’année à venir.

« Nul doute que nous entrons dans une période où les projets immobiliers vont se réfléchir et se peser davantage encore qu’auparavant. Nous sortons d’une période d’abondance pour embrasser par nécessité davantage de modération. L’année 2023 ne devrait pas marquer un effondrement du marché mais un nécessaire ajustement des prix, au moins dans certains départements », estime de son côté Charles Marinakis, président de Century21.

Par ailleurs, les débats autour du taux d’usure ont incité la Banque de France a relevé le taux maximal légal, passant de 3,05 % à 3,57 % pour un emprunt de plus de 20 ans, à compter du 1er janvier.

« Le robinet du crédit immobilier restera donc en mode goutte à goutte jusqu'au prochain ajustement du taux d'usure, au 1er avril. Faute d'avoir entendu les professionnels qui alertaient sur les conséquences prévisibles des retards d'ajustement du taux d'usure, la Banque de France et le gouvernement prennent le risque de transformer le ralentissement naturellement causé par la remontée des taux en véritable crise du logement », a réagi Olivier Lendrevie, président de Cafpi, qui juge ce relèvement du taux d’usure insuffisant.

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Claire Lemonnier
Photo de une : Adobe Stock