Les dispositifs d’incitation à l’immobilier locatif intermédiaire coûtent-ils de l’argent à l’État, ou au contraire, en rapportent-ils ? La Cour des comptes et le Ministère des Finances, qui penchent pour la première option, semblent en désaccord avec l’Association Française de l’Immobilier Locatif (AFIL). Cette dernière a en effet remis en cause les estimations des deux entités, qui estiment que la loi Pinel coûte 2,5 milliards d’euros par an.

Les lois d’incitations à l’investissement immobilier bénéfiques pour le budget de l’État, selon l'AFIL

Les calculs de la Cour des comptes et du Ministère des Finances auraient totalement omis d’estimer précisément les bénéfices qui découlent de tels dispositifs, selon l'AFIL. Pour appuyer ses propos, selon lesquels les lois d’incitations à l’investissement immobilier sont bénéfiques pour les caisses de l’État, l’association a pris l’exemple d’un logement de 200 000 € TTC sous le régime de la loi Pinel+ et a cherché à démontrer, à travers plusieurs calculs, que l’État gagne bel et bien de l’argent avec ce dispositif.

Pour un logement d’un tel montant, la réduction d’impôt est de 42 000 € avec un engagement sur 12 ans. L’État perçoit immédiatement 34 973 €, dont 33 333 € de TVA et 1 640 € de taxes de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière.

À cela s’ajoutent des charges sociales. Sur le principe qu’un logement construit induit deux emplois à temps plein en moyenne à 2 000 € nets par mois, deux emplois = 48 000 € nets/an, générant 36 760 € de charges sociales. Le salarié paye de l’impôt sur les revenus et consomme.

L’État perçoit également après la livraison de l’impôt sur les sociétés à hauteur de 2 500 € (sur le résultat des entreprises de promotion) et de la taxe foncière : 875 €. Soit sur 12 ans, 10 500 €.

Au total, l’État aura réalisé 84 733 € de recettes et versé 42 000 € d’aides, soit un bénéfice net de 42 733 € pour l’État. Si on rapporte ces résultats à l’échelle nationale, et pour 60 000 logements produits par an, les résultats pour les caisses du pays sont criants.

En effet, un dispositif comme la loi Pinel ne coûte pas 2,5 milliards d’euros par an à l’État, mais rapporte environ 2,6 milliards d’euros chaque année. L’arrêt du Pinel fin 2024 correspond sur 12 ans à un manque à gagner de 31 milliards d’euros. En plus de contribuer au budget de l’État, ces dispositifs contribuent également à la création d’emplois et à la production de logements de qualité à des loyers abordables. De plus, au-delà des 12 ans, les logements créés génèrent également des revenus pour l’État, notamment grâce aux revenus fonctions, aux DMTO ou encore à l’imposition des plus-values.

De potentielles conséquences dramatiques

Le dispositif Pinel n’était en aucun cas un « eldorado » pour les investisseurs, ceux-ci ayant accepté de lourdes contraintes en matière de loyers, de ressources et de performance énergétique. C’est pourquoi, selon l’AFIL, il est logique que ces investisseurs perçoivent une aide. L’association soulève d’ailleurs un point capital : comment imaginer qu’un investisseur, particulier ou institutionnel, s’engage dans de tels projets sans contrepartie adaptée ?

Par ailleurs, l’AFIL s’inquiète de voir se dégrader encore davantage la crise du logement si des mesures de remplacement n’entrent pas en vigueur. L’association relève en effet que la promotion privée ne construit pas seulement pour les accédants à la propriété et les investisseurs, mais produit également près d’un logement social sur deux, à des prix inférieurs pour les bailleurs sociaux. Une opération rendue possible grâce à l’investissement privé. Pour rappel, 4,1 millions de personnes sont mal-logées et 12,1 millions sont fragilisées par leur situation de logements (impayés, surpeuplement, précarité énergétique).

Enfin, l’AFIL rappelle que l'industrie immobilière représente 10,5 % du PIB et près de 2,3 millions d’emplois non délocalisables. La crise actuelle entraîne la destruction de 10 000 emplois par mois et la faillite de nombreux acteurs de la chaîne de production de logements.

L’AFIL a peut-être la solution

Les institutionnels résoudront-ils seuls la question du logement intermédiaire ? Non, d’après l’AFIL. Le dispositif de Location Locative Intermédiaire (LLI), actuellement réservé aux investisseurs institutionnels, a montré ses limites. Seulement 54 000 logements ont été construits en huit ans, l’équivalent d’une seule année d’investissement par les particuliers en loi Pinel. La Cour des comptes pointe un manque de 370 000 logements par an.

Pour les particuliers, les solutions avancées par le gouvernement ont, par le passé, prouvé leur inefficacité : exonération de droits pour des donations pour un achat immobilier, mise en avant de Loc’Avantages, PLS Investisseurs… Autant de dispositifs n’ayant malheureusement pas fonctionné.

La solution avancée par l’AFIL est simple : accorder aux particuliers les mêmes avantages qu’aux institutionnels. À savoir : 

• Amortissement au régime foncier sur 20 ans de la valeur de l’appartement, hors terrain,
• Exonération de taxe foncière sur l’engagement de location,
• TVA réduite à 10 %

L’AFIL est persuadée que cette simple mesure d’équité peut être la solution gagnant-gagnant qui permettra de contribuer efficacement à l’amélioration de la crise actuelle du logement, du secteur du bâtiment en préservant l’emploi et en créant des recettes.

Jérémy Leduc

Photo de une : Adobe Stock