602 300 m². C’est la surface de bureaux commercialisés durant le 4ème trimestre 2022 sur le marché francilien, selon les derniers chiffres Immostat. Le tout pour atteindre une demande 2 108 300 m², à raison de 3 000 signatures sur l’année 2022. 

« Une performance proche de la moyenne décennale, que ce soit en mètres carrés (-5 %) ou en nombre de transactions (-3 %) », commente JLL, spécialiste en conseil immobilier d’entreprise, ajoutant : « La recherche des meilleures implantations restera sans nul doute le moteur de la demande en 2022 ». 

Le flex office a-t-il pris ses marques ? 

La zone Paris Quartier Central des Affaires (QCA) concentre 22 % de la demande placée, suivie par La Défense (10 %), Paris Centre-Ouest (7 %) et Neuilly/Levallois (6 %), concentrant à eux seuls 45 % des volumes. On note un bond dans la première Couronne Nord, de 11 % par rapport à la moyenne de 10 ans, pour un total de 161 900 m2. 

La zone a été portée par la transaction du ministère de l’Intérieur sur le Campus Maxwell (46 000 m2), faisant partie des cinq transactions de plus de 25 000 m2 et des sept transactions de 15 000 et 25 000 m2 recensées en Île-de-France. Le dernier segment conserve toujours un différentiel de 15 % par rapport à ses résultats habituels en volume. « Le retour à la normale est en revanche confirmé pour les autres segments de marché, avec un résultat très légèrement supérieur à la moyenne pour les petites surfaces, avec 738 900 m2 commercialisés, et un résultat conforme à celle-ci pour les transactions Mid-Markets (660 500 m2) » ajoute JLL.

Pour ce qui est du déploiement du flex-office, Marie Martins, directrice Tenant Representation France de JLL, décrypte : « Les entreprises ont fait leur révolution télétravail ; les accords, bien qu’évolutifs, ont presque tous été signés. Le bilan que nous en faisons est que toutes les entreprises ne sont pas prêtes à faire du flex-office intense. Le ratio le plus communément retenu est celui de 0,6-0,7 poste par salarié, ce qui, ajouté à des espaces collaboratifs plus importants, est corroboré par le différentiel de 15 % constaté sur le segment des grandes surfaces ». 

Léger rebond de l’offre immédiate francilienne

Pour ce qui est de l’offre immédiate en Île-de-France, on note un léger rebond au T4 2022 (+5 %), atteignant les 4 320 000 m2 disponibles fin décembre. Le taux de vacance s’élève donc à 7,9 % variable selon la zone. Par exemple, si le taux de vacance est de 3,5 % à Paris Intramuros, il dépasse les 20 % dans la première Couronne Nord et la Péri Défense. À savoir que la vacance des bureaux attire l’attention, représentant une potentielle réponse à la crise du logement. 

L’intérêt envers les marchés établis ont pour tendance d’accroître les valeurs locatives franciliennes, avec respectivement 940 €/m2/an pour le loyer prime, 426 € pour les locaux de seconde main, et 422 € pour ceux de 1ère main en moyenne annuelle. 

« La performance du marché locatif en matière de demande placée est absolument conforme à nos anticipations et la dernière partie de l’année 2022 aura été particulièrement animée et ce malgré le contexte économique. Ceci démontre encore une fois la résilience de notre marché immobilier notamment grâce à une grande diversité d’entreprises et de secteurs d’activité », se réjouit Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Île-de-France chez JLL. 

« Le fait marquant de cette année 2022 restera le fameux « moins de bureaux / mieux de bureaux » et la recherche de centralité et de qualité. Gageons que pour l’année 2023, l’impact environnemental soit au cœur de la stratégie immobilière des entreprises », abonde-t-il . 

Ralentissement de l’investissement en fin d’année

Malgré une hausse en début d’année, les volumes d’investissements en Île-de-France enregistrent au quatrième trimestre 2,5 milliards d’euros investis (-62 % de moins qu’au 4ème trimestre 2021). Au total, 15 milliards d’euros étaient investis sur la zone en 2022, relativement stable sur un an (-3 %), mais en chute par rapport à la moyenne des cinq dernières années (-30 %).

« Le marché français dans son ensemble totalise quant à lui 25,5 milliards d’euros, contre 26 milliards l’an dernier (-2 %) », peut-on lire dans le communiqué de JLL. « Traditionnellement très animé en fin d’année, le marché de l’investissement a subi les conséquences de la hausse des taux directeurs européens, entraînant une vraie difficulté pour les vendeurs et les acheteurs à trouver un terrain d’entente sur les prix », est-il également décrit. 

Ayant eu lieu de juin à juillet, ces marketings infructueux ont concerné les actifs de taille significative. Ce sont seulement cinq transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros qui ont été signées au cours des 3 derniers mois sur le marché francilien, pour un total de 770 millions d’euros, contre 23 en moyenne au 4ème trimestre sur les 5 dernières années. Sur l’ensemble de l’année 2022, 39 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été conclues, contre 57 en moyenne. 

Avec 3,2 milliards d’euros investis, Paris QCA garde la tête des engagements. La Défense et la première Couronne sont en fort recul d’une année sur l’autre, respectivement 593 millions d’euros (-49 % en un an) et 1,5 milliard d’euros placés (-56 %). On note cependant une performance record réalisée en deuxième Couronne, avec 3 milliards d’euros engagés, soutenue par la logistique (1 milliard d’euros) et les commerces (835 millions d’euros). 

Les bureaux toujours en tête des investissements sur le marché francilien

Ce sont toutefois les bureaux qui concentrent la majorité des parts du marché francilien en 2022 (68 %), malgré une baisse de 22 % des investissements (10,3 milliards d’euros). On remarque cependant une hausse des investissements dans les commerces, totalisant 2,4 milliards d’euros (16 % de l’activité), contre seulement 872 millions d’euros en 2021. 

La logistique et les locaux d’activité amassent de leur côté 2,3 milliards d’euros, soit 60 % de plus qu’en 2021. « Les actifs « Core » ont été les plus plébiscités, cumulant 49 % des volumes sur l’ensemble de l’année 2022, mais leur part a reculé en fin d’année au profit des produits « Value Add », qui ont attiré 47 % des transactions et 38 % des volumes investis au 4ème trimestre » détaille JJL. 

Les investisseurs étrangers poursuivent leur dynamique en cette fin d’année, concentrant 32 % de l’activité et 33 % sur l’ensemble de l’année. « Mais le marché francilien reste majoritairement porté par les grands collecteurs d’épargne (30 % des volumes) et les assureurs français (12 %) » nuance JLL, avant de conclure : « On note ce trimestre une nouvelle hausse des taux de rendement prime sur toutes les typologies d’actifs. Les taux de rendement prime s’établissent désormais à 3,25 % pour les bureaux dans le QCA, 4,15 % pour la logistique et 5,15 % pour les locaux d’activité ».

Virginie Kroun

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