Début janvier, JLL, spécialiste en conseil immobilier d’entreprise, faisait état d’une perte de vitesse dans l’immobilier d’entreprise  francilien au T4 2022, avec 602 300 m² commercialisés. 

Entre janvier et mars 2023, la dégringolade se confirme, avec à peine 318 000 m2 de bureaux ont été loués ou vendus. Soit une baisse de 39 % en volume par rapport à l’année précédente et même par rapport à la moyenne long terme (513 000 m²). En valeur, la baisse est moins forte (-27 %), « avec un différentiel de plus de 200 transactions de moins par rapport à l’an dernier », lit-on dans la conjoncture JLL.

D’autant que l’ensemble des segments de surfaces sont impactés, qu’il s’agisse des surfaces intermédiaires (-21 %) ou des petites et moyennes surfaces (-24 %). Mais le coup de grâce atteint particulièrement les grandes surfaces (-65 %). Augmentant de 2 % sur les trois derniers mois et de en un an, l’offre immédiate francilienne en immobilier d’entreprise atteint 4 427 000 m² disponibles fin mars. Le taux de vacance est de 7,9 %, un record depuis 25 ans.

« On s'attendait à un démarrage d'année ralenti sur lemarché de l'immobilier, et les chiffres confirment cette anticipation »,  commente à l'AFP Virginie Houzé, directrice Études et recherche de JLL. Elle poursuit : « On est dans un contexte extrêmement volatil, depuis mi-2021 on est confrontés à une inflation importante, à une explosion des coûts de l'énergie, et ça a poussé quelques entreprises à mettre en suspens leurs projets immobiliers ». 

La 1ère Couronne affiche la plus forte progression des mouvements

« Dans le contexte économique chahuté que nous connaissons, beaucoup de projets ont ralenti ces derniers mois, en raison d’une prudence exacerbée de la part des décisionnaires qui rend les processus beaucoup plus longs. À cela s’ajoute le faible niveau de disponibilités dans les secteurs les plus recherchés, obligeant les entreprises à recommencer le processus de sélection lorsqu’elles ne sont pas retenues sur un immeuble », décrypte quant à lui Yannis de Francesco, directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France de JLL. 

Parmi les critères, la recherche des meilleures implantations « reste le principal moteur de la demande » selon JLL. Le premier trimestre 2023 fait toutefois la part belle aux zones périphériques à Paris intramuros. La 1ère Couronne enregistre la meilleure évolution (+65 %), portée par trois transactions de plus de 5000 m2, devant le quartier central des affaires (QCA) de Paris (72 000 m2) et La Défense (30 000 m2).

Les critères ESG de plus en plus pris en compte

La Défense et la 1ère Couronne notent cependant la plus forte hausse du taux de vacance sur un an au 1er trimestre 2023, culminant respectivement à 15,6 % et 13,9 %. « La trajectoire de l’offre sur un an sur les différents marchés fait apparaître une baisse des disponibilités à Paris (3,5 % de vacance), une stabilité sur l’ensemble du Croissant Ouest (13,8 %) et en 2nde Couronne (5,2 %) (…) Notons par ailleurs que les surfaces neuves/restructurées représentent aujourd’hui 29 % du stock vacant en Île-de-France », relève JLL dans sa conjoncture. 

Le conseiller en immobilier d’entreprise observe en outre un engouement des grandes entreprises pour les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur choix de locaux. Ainsi, sur les transactions de plus de 5 000 m2 finalisées ce trimestre, quatre immeubles sont labellisées d’au moins deux certifications, dont HQE ou BREEAM, voire trois ou quatre majoritairement. 

Une hausse des valeurs locatives franciliennes 

« Certaines des entreprises, confrontées à une hausse globale de leurs coûts, ont posé le crayon dans l’attente d’une meilleure visibilité concernant le contexte macro-économique tandis que d’autres privilégient la renégociation pour obtenir un loyer intermédiaire entre celui payé précédemment et le loyer de marché, qui est actuellement élevé, mais aussi pour économiser les coûts d’un déménagement », compare à son tour Marie Martins, directrice Tenant Representation France chez JLL.

Pour ce 1er trimestre 2023, les valeurs locatives franciliennes connaissent en effet une pression inflationniste sur les marchés bien établis. Résultat : le loyer est à 930 €/m²/an  pour le loyer prime, à 428 € pour les locaux de seconde main, ainsi que à 425 € pour ceux de première main. « Des niveaux inédits sur le marché », alors que dans le QCA parisien, les valeurs sont comprises entre 950 et 1 000 €/m²/an.

Après une décélération fin 2022, les investissements réalisent « une performance honorable »

S’il y a eu « une nette décélération des volumes » au T4 2022, les ventes de bureaux à des investisseurs enregistrent 2,4 milliards d’euros. « Une performance honorable », selon JLL, malgré un recul de 21 % par rapport au T1 2022. Mais ce repli reste moindre aux moyennes nationales (-35 %). Les opérations de plus de 100 millions d’euros à l’échelle francilienne tiennent le coup également, malgré un repli de 25 % sur un an, réalisant à elles seules 1,3 milliard d’euros, soit plus de la moitié de la performance globale. 

En valeur, le prix au m2 consenti par les investisseurs décline, passant de 7 887 euros au trimestre précédent à 7 705 euros. « Là aussi, le recul est surtout notable en première couronne francilienne, tandis que les prix se maintiennent ou s'érodent légèrement à Paris, et progressent en grande couronne », rapporte JLL. 

« Comme anticipé, les investisseurs ont conservé une position attentiste ce trimestre. Ils ont privilégié une affectation de leurs capitaux au refinancement de leurs prêts à maturité ou à des Capex permettant de répondre aux exigences environnementales », analyse Stephan von Barczy, directeur du département Investissement de JLL. « Seuls les actifs de très grande qualité, permettant d’améliorer la qualité des patrimoines, bénéficient actuellement de l’intérêt des investisseurs car susceptibles d’être validés en comité. Ces immeubles étant extrêmement rares, cela se traduit par un maintien du taux prime parisien et par des volumes d’activité réduits », abonde-t-il.

Les bureaux perdent la majorité des parts de marché 

Autre fait appris dans la conjoncture JLL : les bureaux - qui concentrent en moyenne 81 % des investissements -  perdent en dynamique. Le segment termine son T1 2023 à 1,2 milliard d’euros investis, ce qui revient à -38 % sur un an et moins de la moitié des volumes. 

« À l’inverse, les commerces, avec 1,1 milliard d’euros (+20 % sur un an), concentrent 45 % de l’activité, une proportion jamais atteinte. Ces volumes témoignent du retour en grâce des commerces auprès des investisseurs et utilisateurs, en particulier dans la capitale », remarque le spécialiste en immobilier d’entreprise. La logistique et les locaux d’activité amassent de leur côté 141 millions d’euros (-41 % sur un an).

Le rendement prime - le taux de rendement minimum obtenu pour l'acquisition d'un bâtiment - connait une augmentation sur le marché francilien. S’il se maintient à 3,25 % sur les bureaux de Paris QCA, des marchés en périphérie voient leur taux hausser de  25 ou 50 points de base. Le rendement prime monte respectivement à 4,25 %, 5,25 % et 3,5 % sur les segments logistiques, locaux d’activités et commerces. 

« Les derniers événements intervenus dans le secteur bancaire en mars viennent ajouter une dimension d’incertitude supplémentaire pour les marchés. Toutefois, certains acteurs du secteur financier commencent à parier sur un pic plus précoce (à l’été) et moins élevé pour les taux directeurs. Dans cette hypothèse, qui reste à confirmer, cela permettrait d’accélérer le price discovery pour les marchés immobiliers », est-il mentionné en conclusion de la conjoncture JLL.
 

Virginie Kroun

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