Ça n’est une surprise pour personne, l’année 2023 a été particulièrement mauvaise pour le marché de l’immobilier. L’inflation, la hausse des taux d’intérêt, la pénurie de main d’œuvre ou encore l’augmentation des coûts de construction sont autant de facteurs qui ont mis à mal le marché. Conséquences, les Français peinent à se loger et les professionnels de l’immobilier voient leur activité s'essouffler.

Pour y voir plus clair sur la situation du marché de l’immobilier en 2023, Bien’ici, portail d’annonces immobilières dédié aux professionnels de l’immobilier, a dévoilé les résultats de son baromètre Stat’ici. Celui-ci tire le bilan de l’année 2023, tant en ce qui concerne le nombre de transactions que la situation du marché locatif et de l’immobilier neuf.

Des transactions en berne

Le nombre de transaction a lui été particulièrement impacté par la hausse des taux d’intérêt, une hausse inédite depuis 2008. Résultats, une baisse importante de la demande et un allongement des durées de diffusion des annonces. Tout cela entraîne de facto une augmentation du nombre de biens à vendre sur le marché français.

Plus concrètement, le nombre d’annonces de biens à vendre à augmenté de +23 % en 2023 par rapport à 2022, d’après les données du baromètre Stat’ici. Les maisons représentent à elles seules 52 % de l’offre globale en 2023. Les petites surfaces sont également de plus en plus disponibles à la vente. La raison vient du fait que les propriétaires de logements dont le DPE affiche F ou G commencent à se séparer de leurs biens, afin de ne pas avoir à engager de travaux de rénovation énergétique, sur fond d’interdiction à la location de passoires énergétiques.

Du côté des portefeuilles des agents immobiliers, les stocks grimpent et les biens y restent de plus en plus longtemps. Durant le dernier trimestre 2023, une annonce reste diffusée 20 jours de plus qu’en milieu d’année. En ce qui concerne les annonces sur le site Bien’ici, le temps moyen en France de diffusion est de 70,8 jours.

Les difficultés du marché de la transaction et le ralentissement du nombre de ventes pourraient laisser penser qu’il serait judicieux de baisser légèrement le prix de l’immobilier. Cette baisse a été présente, quoique relative. Elle s'est principalement concentrée sur les prix des appartements à Paris et en Île-de-France. À l’échelle du pays, le prix des maisons à quant à lui connu une très légère hausse de 1 % par rapport à 2022.

Les biens locatifs de plus en plus rares sur le sol français

Le marché locatif a lui aussi connu de meilleures années que celle de 2023. La situation économique du pays a rendu l’accession à la propriété plus difficile pour de nombreux Français, qui se sont logiquement tournés vers la location. Résultat, la demande augmente sur un marché déjà en pénurie d’offre. À cela s’ajoute un contexte de plus en plus contraignant, avec les interdictions à la location de passoires thermiques, ou encore les nouvelles zones avec encadrement des loyers. De quoi décourager certains bailleurs d’investir, ce qui accentue de nouveau la pénurie d’offre.

Dans le détail, si la tension locative de 2023 est inférieure de -12 % par rapport à 2022, elle reste tout de même +44 % supérieure au niveau de 2021. Quatre régions de France connaissent des tensions locatives supérieures à la moyenne nationale, selon le baromètre Stat’ici. Il s’agit de l’Île-de-France, de l’Occitanie, de l’Auvergne-Rhône-Alpes et de la Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Malgré ça, la tension locative diminue globalement dans le pays. Ce qui n’est pas forcément une bonne nouvelle car cela signifie que les biens locatifs se font de plus en plus rares sur le marché. Toutes les régions du pays connaissent une baisse de la tension.

Les Français s’éloignent significativement du neuf

Le marché de l’immobilier neuf, essentiel pour pallier au manque de logement dans le pays, n’est pas au mieux également. Les fins programmées des dispositifs fiscaux tels le Pinel, la hausse des coûts des matières premières et des matériaux rendent le marché peu attractif aux yeux des Français. De nombreuses organisations professionnelles estiment qu’en 2023, le marché du neuf a reculé de 30 %. Et les prévisions pour 2024 ne sont guère plus optimistes.

D’après les résultats du baromètre, sur trois années consécutives, la demande de biens neufs ne cesse de dégringoler. Entre 2022 et 2023, la demande a diminué de -21 %. Certaines disparités sont à observer selon les régions. La région Centre Val de Loire ne voit la demande de logements neufs baisser que de seulement 4 %, alors que la région Occitanie voit la demande baisser de 31 %.

Une baisse de la demande qui s’explique notamment, et sans grande surprise, par une hausse du prix au mètre carré dans le neuf. L’exemple le plus frappant se trouve à Nantes. Entre l’ancien et le neuf, il faut ajouter 2 450€ par m² pour acquérir un logement neuf. Un écart de prix qui n’est pas anodin dans le désintérêt des Français pour le neuf.

Jérémy Leduc

Photo de Une : AdobeStock