À fin novembre 2022, le marché de l’immobilier a enregistré un nombre de ventes réalisées de 1 116 000 sur les douze derniers mois, en léger recul (-6 %) par rapport à novembre 2021, mais qui pourrait toutefois en faire la deuxième meilleure année en matière de transactions, depuis 20 ans.

C’est en tout cas le constat établi par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) dans sa dernière conjoncture publiée mercredi 11 janvier. 

Un marché immobilier en trompe-l’oeil

Une performance en « trompe-l'œil », selon Loïc Cantin, président de la FNAIM, qui explique que « la dynamique du marché immobilier résidentiel semble légèrement marquer le pas depuis l’automne ». Cette tendance s’observe dans les secteurs où les prix ont le plus augmenté, notamment en Bretagne et dans le sud-ouest.

Globalement : les prix résistent face à l’inflation (+6,7 % hors inflation au 1er janvier 2023). Le syndicat note toutefois des disparités entre Paris (-1,5 %) et les grandes métropoles, où les prix ont tendance à se dégrader, comparativement aux villes de taille moyenne (+6,7 %) et aux stations balnéaires (+10,7 %) ou de ski (+10,3 %), où ils continuent de progresser. 

« L’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font clairement ressentir sur le nombre de transactions », commente le président du syndicat. « En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6,1 %, soit une baisse de 11,1 % en 3 ans », poursuit-il.

Une tendance qui pourrait s’accentuer en 2023 face aux taux d'intérêt qui devraient poursuivre leur progression « au moins jusqu’au printemps », indique Loïc Cantin. Selon ce dernier, les volumes de ventes devraient ainsi baisser d’environ 10 % en 2023.

Repenser l'investissement locatif

Du coté du marché locatif, la situation déjà tendue « pourrait empirer », prévient la FNAIM. En effet, les candidats à la location sont plus nombreux, et les biens de plus en plus difficiles à trouver, du fait d’une moindre rotation dans le parc et de la difficulté grandissante de louer des biens énergivores.

« Attention toutefois : l’enjeu, c’est bien la quantité de biens à louer disponibles, et non les prix », alerte Loïc Cantin, qui met en garde les pouvoirs publics : « la solution ne réside pas dans plus de contraintes, de permis de louer et d’encadrement des loyers. Au contraire ! Il faut plutôt rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien ».

Rénovation énergétique : des délais encore trop longs en copropriétés 

En ce qui concerne les copropriétés, les prix de l’énergie pèsent déjà sur les budgets et devraient continuer à augmenter, à commencer par l’électricité et le gaz, et ce malgré la mise en place du bouclier tarifaire.

Un sondage flash réalisé par la FNAIM fin décembre montre que près de 40 % des syndics enregistrent un retard dans les paiements des charges en fin d’année. « Le plus inquiétant au vu de ces résultats est que la situation va se dégrader dans les mois à venir », souligne Loïc Cantin.

Toutefois, la FNAIM constate que les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à passer le cap du vote des travaux de rénovation énergétique. Seul point d’alerte : le délai de lancement des chantiers.

Près de la moitié des copropriétés (48 %) voient s’écouler entre une et deux années entre le vote des travaux et le début du chantier. « Le calendrier fixé par la gouvernement n’est pas tenable, nous ne cessons de le répéter ! », martèle le président du syndicat.

2023, l’année de la politique du logement ?

Avec des difficultés en cascade, le secteur de l’immobilier va devoir faire face à de nombreuses tensions. Dans ce contexte, le gouvernement a lancé en novembre dernier le Conseil national de la refondation (CNR) du logement.

Une initiative que « salue » la FNAIM, qui espère toutefois que le gouvernement entendra « les propositions de l’écosystème » malgré le calendrier contraint. « Le CNR ne peut pas être "simplement" un temps d’écoute sans action derrière : il est urgent d’être efficace », insiste le président de la FNAIM. 

Par ailleurs, le syndicat rappelle sa proposition de renouer avec une pratique « qui a prouvé son efficacité par le passé », à savoir que les prêts bancaires soient, à l’occasion d’une revente, cessibles pour une autre acquisition, ou cessibles à l’acquéreur.

La FNAIM demande également la création d’une bonification « valeur faible logement » dans le cadre de MaPrimeRénov’. « Il faut la rendre incitative en prenant en compte la valeur des biens et le poids des travaux, sinon comment convaincrons-nous les propriétaires de faire des travaux si le poids des travaux représente déjà le tiers de la valeur du bien ? », souligne Loïc Cantin, qui conclut : « L'année 2023 doit être une année de refondation de la politique du logement ».  

> Découvrez notre nouveau magazine Batiweb

Marie Gérald 

Photo de Une : ©Adobe Stock