L’étude de la start-up Krno met en lumière un phénomène de « surclassement » des DPE et des anomalies dans la classification énergétique de certains logements. La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers (CDI) met toutefois en garde contre une interprétation simpliste des résultats, et rappelle la complexité du processus de réalisation des DPE.

Une méthodologie loin d’être infaillible

Selon l’ancien président de la CDI Thierry Marchand, « l’enquête de Krno met en lumière un manque flagrant de rigueur dans l’analyse des DPE ». L’un des principaux reproches de la CDI concerne l’histogramme présenté dans l’étude, qui affiche des « effets de pics » dans les résultats.

Mais la légende de ce graphique mentionne une échelle de performance, basée uniquement sur la consommation énergétique des logements, exprimée en kWh/m²/an. Or, depuis le 1er juillet 2024, la classe de performance énergétique prend également en compte les émissions de gaz à effet de serre (GES).

« Il est donc impératif que les études comme celle de Krno intègrent ces nouvelles données pour être pertinentes », défend Thierry Marchand.

Un mode de calcul en deux volets

Bien que sa précision ne soit pas absolue, la CDI souligne toutefois que le DPE reste un outil utile pour estimer la performance énergétique des bâtiments. « Le dispositif DPE est réalisé selon deux modes : soit avec des données d’entrée précises, fournies par le propriétaire, soit en mode dégradé, lorsqu’il manque ces informations. Ce dernier cas peut parfois aboutir à des évaluations moins précises, mais ce n’est pas une raison pour accuser systématiquement de fraude ou de complaisance », rappelle la CDI.

Une distinction cruciale pour comprendre les résultats de l’étude de Krno. En effet, un bien situé aux abords de la classe F, dont le DPE repose sur des informations génériques ou insuffisantes, pourrait apparaître comme un logement moins performant qu'il ne l’est en réalité. « Un propriétaire d’un logement identifié en début de segment du F a tout intérêt à se réveiller et à fournir enfin les justificatifs permettant de réaliser un DPE le plus précis possible», ajoute Thierry Marchand.

Les DPE les plus précis sont souvent ceux des logements les moins bien notés

L’étude de Krno reposerait sur une méthodologie qui exclut un grand nombre de DPE récents, lesquels ont été réédités en fonction des mises à jour législatives et réglementaires, conformément aux normes en vigueur. « Prendre en compte ces anciens diagnostics fausse les conclusions de l’étude», déplore la chambre. 

Les DPE les plus proches de la réalité sont souvent ceux situés dans la zone d’effet de seuils, à savoir ceux autour des classes F et E, souligne cependant la CDI. « Ces résultats ne sont en aucun cas des DPE de complaisance, bien au contraire. Ils sont le reflet d’une méthodologie standardisée et d’un calcul qui, dans la majorité des cas, reste une estimation de la performance énergétique et non une science exacte », précise Yannick Ainouche, président de la CDI.

« Enfin, la CDI rappelle que les diagnostiqueurs immobiliers jouent un rôle fondamental dans le respect de la réglementation. Leur mission n’est pas d’optimiser le DPE à la baisse ou à la hausse, mais de fournir un diagnostic fiable, basé sur les données disponibles, et d’accompagner les propriétaires dans la mise en place d’une stratégie d’amélioration de la performance énergétique », conclut M. Ainouche.

Jérémy Leduc

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