La méthode repose sur l’utilisation d’une unique base de données d’origine fiscale : le fichier des logements par commune (FILOCOM). Actualisé tous les deux ans, ce fichier propose des informations exhaustives sur les caractéristiques de l’ensemble du parc de logements et de ses occupants jusqu’à de fines échelles géographiques (section cadastrale).

Si FILOCOM est une source de données précieuse pour la connaissance des logements et de leur occupation, il ne comporte pas d’élément sur la gestion des copropriétés, le niveau des loyers et les prix de vente. C’est donc sur la base d’un ensemble de critères combinés et pondérés - au premier rang desquels figure le revenu - que la fragilité potentielle des copropriétés a pu être évaluée.

Les indicateurs retenus ont trait à la situation socio-économique des occupants, l’état du bâti, le positionnement de la copropriété dans le marché, la capacité des propriétaires à faire face aux dépenses d’entretien, la présomption de présence de « marchands de sommeil ».

Cartographie des « risques »

Chaque copropriété est évaluée dans son environnement local, par rapport à l’ensemble des logements privés de son aire urbaine ou de son pôle d’emploi de l’espace rural. Chaque copropriété est notée sur chacun des indicateurs choisis puis obtient ensuite une note moyenne globale permettant leur classement en quatre familles : A, B, C et D, du plus faible au plus fort potentiel de fragilité.

Les résultats obtenus permettent aux acteurs locaux de repérer les zones à risque à l’échelle de la section cadastrale. Des études locales complémentaires pourront permettre d’affiner ce premier bilan statistique pour définir le besoin éventuel d’interventions préventives ou curatives à envisager.

Une cartographie des « risques » permet de déterminer les secteurs à fort potentiel de fragilité. Et vise ainsi à améliorer la connaissance des enjeux locaux sur cette thématique souvent peu investie ; faciliter le dialogue entre les acteurs des politiques locales de l’habitat, susciter la réalisation d’études plus approfondies nécessaires pour identifier les éventuels problèmes à traiter. Il ne constitue en rien une liste exhaustive de copropriétés en difficultés ou dégradées.

Echelle nationale et régionale

Les résultats à partir de la cartographie des zones à risque à l’échelle nationale sont parlants. Ainsi 15% des logements en copropriétés évaluées se classent en catégorie D, soit 1 million de logements classés dans cette famille au plus fort potentiel de fragilité. Ces copropriétés se caractérisent par leur petite taille (42% ont moins de 20 lots) et par leur ancienneté (52% ont été construites avant 1949).

A l’échelle régionale, en volume, les régions les moins concernées sont le Limousin, la Corse et la Champagne-Ardenne avec moins de 8000 logements situés dans des copropriétés de famille D. A l’opposé, l’Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes et Languedoc-Roussillon regroupent à elles quatre, 70% des logements de cette catégorie.

L’approche en taux confirme ce fort potentiel de fragilité en Ile-de-France et dans l’ensemble du pourtour méditerranéen, particulièrement dans le Languedoc Roussillon où la part de logements en copropriété de famille D excède les 20% du parc étudié (pour une moyenne nationale à 15%). Mais, alors que le volume de logements de catégorie D tend à décroitre en région parisienne (-1% sur deux ans), les régions de l’arc méditerranéen enregistrent des progressions soutenues (autour de +7% pour une moyenne nationale proche de + 4% sur deux ans).

L’évolution entre 2007 et 2009 met également en lumière des régions qui semblaient plutôt bien classées au regard des taux et des volumes : l’Alsace, la Lorraine, la Franche-Comté, le Limousin et le Centre. 

LP