L’objectif principal du plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire depuis le 1er janvier 2023, est d'assurer la pérennité de l'immeuble et de ses équipements communs, tout en réduisant son efficacité énergétique. 

Cette obligation concerne les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces. Cette mesure s'étendra aux copropriétés de 51 à 200 lots en 2024, puis à celles de 50 lots ou moins en 2025.

Trois objectifs majeurs

Une fois que 15 ans se sont écoulés depuis la réception des travaux de construction de l'immeuble, un PPT est établi et actualisé tous les 10 ans. Il comprend un inventaire des travaux de rénovation prévus pour l'immeuble, classés par ordre de priorité, ainsi que les performances énergétiques attendues une fois les travaux réalisés.

Élaboré par un professionnel, tel qu'un bureau d'étude ou un diagnostiqueur immobilier, il met l'accent sur trois objectifs majeurs : la préservation du bâtiment, la protection des habitants et la rénovation énergétique. À noter que le syndicat des copropriétaires est responsable de sa mise en place. 

La réalisation du PPT découle soit d'une analyse préalable du bâtiment et de ses équipements, complétée par un diagnostic de performance énergétique (DPE), ou d’un diagnostic technique global (DTG) lorsque cela est obligatoire.

Des conditions à respecter 

Pour mettre en place un PPT, certaines conditions doivent être remplies. Il doit notamment être inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires par le syndic. Les modalités d'élaboration du projet sont votées à la majorité simple par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Une fois le projet réalisé, le syndic le présente à l’assemblée générale suivante. 

Si le projet indique la nécessité de réaliser des travaux futurs dans les 10 années, l'adoption du PPT est soumise au vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

Toutefois, si tout ou une partie du projet de PPT n'est pas adopté lors de l'assemblée générale, ou si la mise en œuvre de l'échéancier du PPT adopté est incertaine, ces questions doivent être inscrites à l'ordre du jour de chaque assemblée générale, appelée à désigner les comptes.

Pour financer la création du PPT, le syndicat des copropriétaires peut utiliser le fonds de travaux prévu par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui permet aux copropriétaires de contribuer financièrement aux futurs travaux de copropriété. La cotisation annuelle obligatoire payée par chaque copropriétaire doit représenter au moins 2,5 % du montant total des travaux inscrits dans le plan adopté et être supérieur ou égale à 5 % du budget prévisionnel de l'année. Ces cotisations ne sont pas récupérables, lors de la vente d'un lot.

Le PPT est également soumis à un contrôle. En effet, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut demander au syndic de transmettre le PPT adopté à tout moment. Si ce dernier n'est pas transmis à temps, c'est-à-dire dans un délai d'un mois à compter de la demande, l'autorité concernée peut élaborer ou mettre à jour le projet de PPT aux frais du syndicat des copropriétaires. Une fois le projet reçu, le syndic doit convoquer une assemblée générale pour décider de l'adoption de tout ou partie du document. 

Marie Gérald 

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