En 2020, le marché du logement maintient sa dynamique, à l’exception de Paris. En effet, dans sa dernière conjoncture, la FNAIM indique que, pour la première fois, la capitale française a connu un léger repli (-0,9 %). Une baisse provoquée par la crise sanitaire, qui a indéniablement rebattu les cartes dans les territoires. 

Une ruée vers les villes moyennes

Alors que les prix étaient en augmentation de« seulement » +0,7 % en zones rurales et +3,4 % pour les villes moyennes sur douze mois au 10 juin 2020, un an plus tard, ils augmentent de +2,4 % pour les zones rurales et de +7,2 % pour les villes moyennes. Un décrochage entre Paris et le reste de la France qui marque véritablement l’effet de la pandémie sur le parcours immobilier des Français. Les zones rurales et les villes moyennes se montrent donc plus dynamiques comparé aux grandes métropoles. Ainsi, Dijon connaît une hausse de +6,2 % sur un an, Orléans et Rennes 5,5 %, mais la ville de Bordeaux, qui avait connu une envolée des prix suite à l’arrivée de la ligne LGV, n'enregistre que +2,2 % sur un an.

« On assiste à une forme de revanche des territoires en dehors des villes », résume Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. « 22 % des acquéreurs ont emménagé dans une ville plus petite, contre 7 % des acquéreurs qui ont emménagé dans une ville plus grande (...) Désir de s’émanciper des grandes villes pour obtenir plus d’espaces, perte de rentabilité pour les logements qui étaient mis en location notamment sur les plateformes type Airbnb et qui ont directement été impactés par les confinements… il sera intéressant de voir dans les mois prochains si cette tendance se confirme ou non ! », ajoute-t-il.

Une envie d’espace qui ne se dément pas puisque la part des maisons individuelles dans les ventes a fortement augmenté depuis le début de la crise sanitaire. A titre de comparaison, la FNAIM note que les prix au mètre carré des maisons n’avaient augmenté que de +2,6 % au 2ème trimestre 2020 et de +1,4 % au 2ème trimestre 2019.

La pierre résiste en 2020 

A fin mars 2021, la FNAIM dénombre 1 080 000 ventes, en hausse de +4 % sur un an, bien que les transactions à Paris aient chuté de -16 % depuis janvier 2020. « C’est la preuve que le marché est resté particulièrement dynamique malgré les épreuves », estime Jean-Marc Torrollion. Ainsi, bien qu’il y ait eu un léger décrochage par rapport à 2019, le volume de transactions est resté au-dessus du million en 2020, s’établissant à 1 024 000 ventes. « L’immobilier, seul actif dont la volatilité est faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français », souligne le président de la FNAIM.

Vers une pénurie de logements ? 

L’offre de logements a considérablement baissé sur six mois, avec -26 % de biens à vendre. De plus, la FNAIM rappelle que « les constructions et mises en chantier ont fortement baissé depuis 2017 », diminuant ainsi le stock de logements neufs à vendre depuis le T3 2018, mais également dans l’ancien. 

Même si le confinement a entraîné le retour de biens sur le marché de la location longue durée (Airbnb ayant notamment perdu 5 % de ses annonces au niveau mondial), il n'empêche que pour un propriétaire, mettre en location un bien pour une courte durée via une plateforme serait aujourd’hui tentant, notamment au vu des contraintes qui s’accumulent : permis de louer, encadrement de loyers… 

« Cela pourrait conforter le risque d’érosion du parc privé à court terme », alerte Jean-Marc Torrollion. Pour lui, le retour des investisseurs institutionnels sur le segment résidentiel, espéré par beaucoup, n’est pas sans soulever quelques interrogations : « L’Etat peut-il compter sur le retour des investisseurs institutionnels au détriment des petits épargnants ? Si même ils revenaient, la faible rentabilité courante de l’immobilier résidentiel n'entraînera-t-elle pas, hors secteur intermédiaire, une augmentation des loyers ? », se demande ainsi le président de la FNAIM.

La FNAIM appelle donc à une simplification de l’investissement locatif du particulier et du paysage réglementaire des bailleurs, mettant en garde sur les potentielles conséquences du permis de louer.

Marie Gérald 

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