Créé en 2006 par Philippe Frydman, Diderot Real Estate a commencé par des projets dédiés aux sites industriels, avant de s’étendre vers les domaines des services, de la logistique… Armée d’une équipe d’environ 15 experts répartis entre les investissements, le juridique, la comptabilité, la gestion locative comme l’organisation et la qualité, la société d’investissements immobiliers à l’origine de sept à dix opérations par an. 

Un bon bilan pour un investisseur dont « la volonté n’est pas de faire du mass market de la construction » affirme Arié Natan, directeur des opérations de Diderot Estate Building : « On est vraiment une petite structure, et c’est volontaire de rester une petite structure. L’idée c’est passer du temps avec chaque utilisateur et de pas avoir en parallèle un volume de projet trop important, (…) de manière à suivre chacun de nos clients et de manière spécifique »

Du sur-mesure certes, mais à prix de marché, car le but est d’éviter aux dirigeants d’entreprises locataires de payer des coûts supplémentaires. Pour ce faire, l’offre de Diderot Real Estate se concentre sur un concept : le clé en main locatif. 

L’immobilier, une ressource cruciale mais conséquente pour l’entreprise

A mesure que leur activité se déployait, l’équipe de Diderot Real Estate a constaté « une très forte demande sur des clés en main locatif. Parce que les gens dans les différentes régions et villes petites, moyennes en France ne trouvaient pas du tout leurs besoins. » raconte Didier Baret, directeur adjoint investissement.

Dans le détail, le clé en main locatif consiste à proposer le montage d’une opération immobilière aux entreprises, parfaitement adapté à leur activité. Le rôle de Diderot Real Estate dans tout ça ? Intervenir sur toutes les étapes du chantier : recherche du foncier, conception et construction du bâti, demande d’autorisations administratives et même recherche de financements. 

Ainsi, il devient propriétaire du foncier, qu’il loue à son client qui peut se concentrer sur le déploiement de ses ressources techniques et humaines, en déléguant celle immobilière. Pour Diderot Real Estate, cette partie est conséquente et n’est pas à prendre à la légère car « elle participe à la performance de l’entreprise », estime Arié Natan.

Anticiper l’évolution de l’entreprise pour construire

Quand on conçoit un bâtiment d’entreprise, il convient de prévoir son évolution au long-terme. Diderot Real Estate tient même à avoir cette visibilité sur cinq ans, histoire d’intégrer d’éventuelles extensions et surfaces supplémentaires, dans le cas où le client présent verra son nombre d’employés mais aussi d’usages évoluer ou bien laissera place à un nouvel occupant. Dans les deux cas, les notions de modularité et de réversibilité sont essentielles. D’où la nécessité de bien réfléchir aux trames porteuses et autres élements structurels, souvent immuables. 

Certains projets consistent à restructurer le bâtiment. Ceux-ci sont soit impulsés par des entreprises déjà propriétaires mais souhaitent externaliser la gestion de leur patrimoine, soit par des entreprises qui ont du mal à trouver du foncier disponible et optent pour de l’existant qu’ils réadaptent en conséquence.

Toutefois, « la grande majorité de nos opérations sont des opérations neuves, parce qu’on œuvre dans les villes de taille moyenne, dans lesquelles il y a encore du foncier disponible, et avec des entreprises avec des besoins très spécifiques », explique Didier Baret.

Étendre l’activité entrepreneuriale hors des grandes villes

Entre l’implantation du commerce Pomona à Rouen et des bureaux d’Axa France à Ambroise, les opérations de Diderot Real Estate sont attirées par une diversité de secteurs mais aussi de régions françaises. Dès le départ, l’investisseur immobilier avait adressé son offre aux villes régionales de 10 000 à 200 000 habitants, afin de développer l’activité entrepreneuriale en dehors des grandes villes, qui en irriguent une grande partie. 

D’ailleurs, afin de stimuler le tissu économique local, Diderot Real Estate « fait appel à beaucoup de constructeurs locaux, qui sont des acteurs importants dans chaque région » précise son directeur adjoint investissement : « On est souvent en association avec un contractant général régional qui cite les entreprises locales avec qui il travaille le plus ». D’autres professionnels viennent également se greffer à cet intermédiaire : maître d’ouvrages, architectes, agents immobiliers ou bien services de collectivités, qui apportent chacun leur pierre à l’édifice.

La crise sanitaire, déclencheur ou catalyseur du bâtiment modulaire ?

Les valeurs de modularité des sites d’entreprises portées par l’investisseur immobilier rejoignent l’évolution de l’espace du travail, qui tendent davantage vers le flex office et le travail à distance depuis la crise sanitaire. Or, selon Arié Natan, la pandémie est davantage un catalyseur qu’un déclencheur de ces tendances.

D’autant qu' « il ne faut oublier qu’un certain nombre d’entreprises aujourd’hui sont des entreprises de production, où les activités ne sont pas télétravaillables et nécessitent d’être sur place », nuance ce dernier. Toutefois il reconnaît que de plus en plus de chefs d’entreprise remettent maintenant en question leur politique immobilière et leur mobilisation de fonds dédiés, pour devenir simple locataire au lieu de propriétaire. En conséquence : « Il y a un certain nombre d’entreprise qui se disent « J’ai quatre sites à moins de 50km, est-ce que je ne pourrais pas réunir mes équipes sur un seul site ? » (…) », expose-t-il.

Le directeur des opérations de Diderot Real Estate ne croit pas pour autant en la mort des bureaux, car le travail en présentiel est un facteur de dynamisme pour une entreprise. A savoir aussi que, paradoxalement, qui dit pandémie dit distanciation sociale. Se présente donc un besoin de surface plus grand ou du moins des nouveaux défis sanitaires à intégrer dès la conception du bâti : installation de plexis, agrandissement de la taille du plateau, optimisation de la ventilation naturelle... Une démarche dans laquelle s'incrit Diderot Real Estate pour les projets à venir.

Propos recueillis par Virginie Kroun
Photo de Une : Adobe Stock