Immobilière 3F, entreprise sociale pour l’habitat, vient d’achever la rénovation, démarrée en 2009, de deux immeubles de son patrimoine des Orgues de Flandre (Paris 19e). Mis en service en 1976, le monumental ensemble immobilier de 1950 logements, répartis sur 6 hectares, a été conçu par l’architecte Martin Schulz Van Treeck. Caractéristique d’une époque urbanistique où verticalité et densité étaient la norme, il se démarque néanmoins grâce à ses façades en encorbellement. Figure emblématique de la capitale, l’ensemble des Orgues de Flandre est facilement identifiable : culminant à 123 mètres, il constitue la 5e plus haute structure de la ville de Paris.

Une réhabilitation d’envergure qui a mobilisé des moyens sans précédent. Pour le seul ravalement des 30 000 m² de façades, 1200 tonnes d’échafaudages et la mobilisation pendant un an et demi de 15 personnes à plein temps ont été nécessaires. Au total, Immobilière 3F a investi 21 millions d’euros pour que 571 appartements (380 HLM et 191 ILN) fassent peau neuve. À ce jour, il s’agit du plus important chantier de réhabilitation conduit par la société. Cette réhabilitation a porté sur l’enveloppe des immeubles, les parties communes et les logements. Les travaux engagés sur l’enveloppe ont concerné notamment le ravalement des façades et le remplacement de toutes les menuiseries extérieures ainsi que la végétalisation des toits terrasses des deux bâtiments bas.

Changement du système de chauffage

Dans les logements, il a été procédé à la mise aux normes de l’installation électrique et à la réfection des salles de bains et sanitaires. La ventilation mécanique contrôlée (VMC) a aussi été remplacée. À ces derniers travaux, s’ajoutent le changement du système de chauffage, ainsi que le remplacement de la moitié des ballons d’eau chaude sanitaire. A l’origine, le système de chauffage reposait sur une trame électrique noyée dans les planchers des logements assurant une température de 12°C à 14°C, et sur des convecteurs individuels fournissant l’appoint de chaleur. À l’usage, ces convecteurs peu performants avaient été abandonnés au profit des seules trames qui étaient poussées pour assurer les 19°C réglementaires.

Trop sollicité, le système dysfonctionnait au point de ne plus être en mesure d’assurer dans certains logements les 14°C de base. Les caractéristiques architecturales de l’immeuble interdisaient par ailleurs la mise en place, à coût raisonnable, d’un chauffage au gaz ou d’un raccordement au réseau de chaleur urbain. C’est pourquoi 3F a choisi d’installer un accumulateur électrique dans le séjour de chaque appartement, accumulant la chaleur la nuit pour la restituer la journée, et des convecteurs radiants d’appoint dans les autres pièces. L’accumulateur est raccordé à une tarification jour/nuit économique (compteur bleu), et le tout est géré par une centrale de type Thermostat Plus qui intègre plusieurs programmes de chauffage (forcé, hors gel, économique, normal et arrêt).

Long processus de concertation

En plus d’une amélioration du confort, la mise en service de ce système de chauffage individuel se traduira pour les locataires par une réduction de l’ordre de 20% du montant de leur facture d’électricité, sur la base d’une température conventionnelle de 19°C. Sachant qu’un degré supplémentaire entraîne un surcroît de consommation d’énergie de 7%. À noter également, qu’une quarantaine de logements ont adaptés pour répondre aux attentes des personnes à mobilité réduite, en prenant en compte les contraintes individuelles liées à leur handicap.

Cette réhabilitation est l’aboutissement d’un long processus de concertation avec les locataires, qui a été mis en place dès le début des années 2000. Il a donné lieu à la présentation de plusieurs projets, jusqu’à l’adoption, en 2006, d’un projet approuvé par près des deux tiers des locataires et présenté dans sa forme définitive en décembre 2008. Ce processus a été relayé par plusieurs campagnes d’information qui ont été conduites durant toute la période du chantier, avec l’ouverture, en mars 2009, d’un logement témoin et la publication de quatre numéros de la « Gazette des Orgues de Flandre », bulletin diffusé en mars et novembre 2009, janvier 2011 et septembre 2012. Il a, par ailleurs, été ouvert un cahier de réclamations dans chaque espace d’accueil des immeubles et installé des boites aux lettres ad hoc pour recueillir les demandes des locataires.

Immobilière 3F va poursuivre cette réhabilitation ambitieuse du programme des Orgues de Flandre dès 2013. Les travaux concerneront deux tours de 28 et 37 étages, soit 466 logements, et mobiliseront des moyens tout aussi importants.

BP