« Le défi de la seconde moitié du 20eme siècle a été de construire en quantité pour répondre aux défis de la croissance démographique et des évolutions économiques, et l'enjeu était de faire croître quantitativement un stock insuffisant sur la plus grande partie du territoire. Ainsi, nous sommes aujourd’hui dépositaires d’un patrimoine bâti important », introduit le groupe RBR-T dans sa dernière note publiée, soulignant toutefois que ces enjeux du passé s’ajoutent désormais à de nouveaux défis (transition environnementale, vieillissement de la population…). 

Un contexte qui a poussé le groupe prospectif du Plan Bâtiment Durable à s'intéresser au patrimoine bâti existant comme une « opportunité de répondre à nos besoins qui évoluent » en mobilisant un parc aujourd’hui « souvent sous-utilisé ». 

A travers cette nouvelle réflexion, le groupe RBR-T invite les acteurs du domaine de la construction et de l’immobilier ainsi que les porteurs de politiques publiques  à « porter un nouveau regard sur ce patrimoine commun ». 

Quatre champs d’action identifiés 

Selon la réflexion du groupe, les actions pour un meilleur usage des bâtiments doivent à minima se décliner suivant quatre dimensions structurantes. Les types de bâtiments, tout d’abord. Il explique que le parc existant de logements est constitué pour près de la moitié de sa surface par des maisons individuelles et que celles-ci sont nettement plus souvent sous-occupées que les logements collectifs, et que la nouvelle appétence des Français pour les maisons individuelles ouvre un marché important. Ou encore la transformation de bureaux en logements, mis en valeur depuis la crise Covid-19.

Ces derniers ont également différencié six types de territoires (par ex : peu tendus à dominante rurale, assez tendus, pôles urbains de province ou encore à difficulté prononcées d'accès au logement). Cette diversité donne un « éclairage intéressant », d’après le groupe, sur la manière dont la tension immobilière s’exprime de façon différente selon les territoires. 

Puis les auteurs de la note se sont intéressés de plus près aux étapes du parcours résidentiel des occupants, expliquant ainsi qu’une meilleure utilisation du parc de bâtiments nécessite de partir de besoins qui évoluent avec le temps, tant pour le logement que pour le tertiaire. 

Enfin, ils indiquent que le niveau de revenu et de patrimoine a également un impact fort sur le mode d’accès aux bâtiments et sur ses évolutions. « Croiser ces dimensions amène à une grille d’analyse qui pourra être mobilisée pour imaginer des solutions possibles dans différents contextes », commentent-ils.

Des solutions à adapter en fonction des situations 

Cette note ouvre aussi la voie à une nouvelle génération d’innovations pour transformer les usages et adapter toujours plus finement le parc à nos besoins. Afin de les repérer et de les diffuser, le groupe RBR-T les a classé en trois catégories : 

• Déménager quand les besoins évoluent. Selon leur réflexion : « le changement de locaux quand les besoins changent est certainement l’action la plus efficace pour améliorer l’usage des bâtiments tout en répondant à la demande ». 
• Augmenter les durées d’occupation. En mobilisant le parc vacant, en mutualisant les espaces, et en réduisant l’obsolescence prématurée. 
• Adapter les bâtiments à l’évolution des besoins, en adaptant notamment l’usage de locaux à de nouveaux publics « sans transformation profonde », mais également en restructurant les locaux (diversifier les logements dans les zones pavillonnaires en transformant des maisons familiales pour permettre de loger des jeunes, des personnes âgées, des familles monoparentales…), et à construire de manière réversible. 

« Les solutions présentées précédemment ne répondent pas toutes aux mêmes situations. En effet, selon les territoires, les groupes sociaux ou les étapes du cycle de vie, les solutions à apporter diffèrent », nuancent les auteurs. « Elles donnent à voir qu’une meilleure utilisation du parc se traduit de façon différente selon les situations ». 

La note de synthèse complète disponible ici. 

Marie Gérald 

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