En cinq ans, les prix de l'immobilier ancien ont augmenté de près de 60% et de 14,2% pour la seule année 2003. Mais dans un contexte de remontée des taux qui, actuellement autour de 4,5%, restent historiquement bas, beaucoup s'interrogent sur le risque d'un blocage du système, avec une baisse des transactions puis des prix. Interrogés depuis plusieurs mois sur l'existence d'une bulle spéculative ou le risque d'un krach immobilier en France qui aurait de lourdes conséquences pour l'économie, les professionnels répondent invariablement par la négative.

Ils tablent plutôt sur un ralentissement de la hausse des prix. Pour la Banque de France, il faudrait que les taux remontent de trois points et que la hausse actuelle se maintienne encore pendant deux ans. Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, envisage deux scénarios après 2005: soit un atterrissage en douceur, soit une correction "plus marquée" si les prix continuent de grimper de 10 à 15% par an et si l'environnement économique se dégrade. Certes, il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande, reconnaissent les professionnels.

Mais ils ne croient pas au scénario d'un effondrement semblable à celui que la France a connu au début des années 90.

Quasiment pas de stock !

A l'époque, "la demande se nourrissait d'avantages d'éléments spéculatifs, avec notamment le rôle important joué par les marchands de biens" qui cherchaient à faire rapidement une plus value, estime Olivier Eluère. Aujourd'hui, la demande progresse pour d'autres raisons: les célibataires et les familles monoparentales sont plus nombreux qu'avant, les Français s'inquiètent pour leur retraite et veulent se doter d'un patrimoine immobilier, et ils ont été échaudés par la Bourse. Autre différence de taille par rapport aux années 1990: il n'y a quasiment pas de logements en stock. "Je n'ai rien en magasin", expliquait récemment Alain Dinin, PDG du groupe de promotion immobilière Nexity. Sans compter, comme le souligne M. Eluère, que le pic de 1991 coïncidait avec le début d'une phase de ralentissement économique, accentuant l'effondrement du marché immobilier, alors que la France connaît actuellement un redémarrage de son activité.

Jusqu'à présent, les ménages français supportent ces hausses de prix parce qu'ils peuvent emprunter à des conditions très favorables: des taux bas conjugués à un rallongement de la durée des prêts que les banques accordent de plus ou en plus pour 20 voire 30 ans. Dans les grandes villes et a fortiori à Paris, la capacité d'achat des ménages se dégrade cependant, en particulier pour les "primo-accédants".

En avril dernier, le Fonds monétaire international (FMI) avait mis en garde contre la formation d'une bulle immmobilière dans certains pays, comme le Royaume-Uni et l'Espagne, qui ont connu des hausses fulgurantes. Les Etats-Unis, où le trois pièces se négocie désormais à plus d'un million de dollars en moyenne à Manhattan, devraient connaître un "atterrissage en douceur", selon le FMI.

Par Déborah CLAUDE pour l'AFP