Face à la crise du logement, le think tank Terra Nova avait proposé la semaine dernière un ensemble de mesures destinées à relancer la construction et résoudre la crise du logement en France.

Le think tank proposait dans un premier temps de retirer aux maires la gestion des plans locaux d'urbanisme (PLU) et des permis de construire. Une solution qui « pourrait être productive », selon Marc Gédoux, président de Pierre Etoile, société de promotion et de construction immobilière.

« Les professionnels de l’immobilier ont subi un certain immobilisme pendant l’année qui a précédé les élections municipales. Nombre de projets se sont trouvés gelés et, plus d’un mois et demi après les élections, beaucoup d’entre eux ne sont pas « repartis ». Cela a été systématiquement le cas dans les communes où il y a eu alternance démocratique », affirme-t-il.

Pénaliser les communes : une proposition pertinente

L'Etat serait dès lors le seul, habilité à fixer les priorités du PLU dans les zones tendues. Il pourrait alors encourager les communes bâtisseuses et pénaliser celles qui pratiquent la rétention foncière en fonction du niveau d'atteinte de l'objectif. Une proposition que Marc Gédoux juge « pertinente (...) seulement si les zones tendues ne visent pas simplement certaines communes mais qu'elles sont délimitées à l'échelle d'un département », notamment pour ceux d'Île-de-France, précise-t-il.

Il ajoute également que « seules les sanctions pécuniaires (Terra Nova propose de moduler la dotation globale de fonctionnement DGF, ndlr), sont le corolaire de l'efficacité de l'application d'une telle mesure ».

En revanche, il émet quelque réserves sur les conséquences des sanctions, notamment l'inflation des impôts locaux, touchant directement le portefeuille des administrés et impactant directement a popularité du maire de la commune sanctionnée ».

Obligation de construction, difficile à appliquer

Il semble également plus difficile, selon lui, de faire appliquer la taxe calculée en fonction de la constructibilité maximale aux acquéreurs d'un terrain, s'ils ne construisent pas dans un délai de cinq ans après leur achat.

« Il sera en effet ardu d’estimer la constructibilité maximale d’un terrain dans un futur proche, puisqu’au plus tard 3 ans après la publication de la Loi ALUR (24 mars 2014) les COS (Coefficient d’occupation des sols) n’existeront plus dans les PLU ».

Même réticence pour l'expropriation d'un propriétaire, « une procédure lourde qui nécessite une DUP (Déclaration d’Utilité Publique), donc une enquête publique », et « une mesure extrêmement impopulaire, surtout quand elle visera de simples particuliers, qui ne sont pas forcément de gros propriétaires fonciers. Je prédis que les maires (dont beaucoup sont sénateurs ou députés) vont être « vent debout » contre cette mesure », annonce-t-il.

Enfin, Marc Gédoux rappelle que l'idée de créer un nouvel outil juridique pour dissocier la propriété du foncier et du bâti n'est pas nouvelle. Le dispositif du PassFoncier allait également dans ce sens et avait été efficace pour permettre aux exclus de l'accession de devenir propriétaires, selon lui.

Et de conclure : « la réflexion de Terra Nova sur le ralentissement de la construction de logements neufs en 2013 est très juste. La rareté du foncier, qui représente entre 33 % et 50 % du prix final d’un logement en zone tendue, constitue le principal frein à la construction. ».

Le diagnostic est posé, reste à guérir le secteur...

C.T