Au cours des dix dernières années, le parc immobilier français s’est accru de quelques 3,6 millions d’unités (+11,7% de 2004 à 2014). Cette évolution résulte au premier chef de la construction neuve, mais aussi des mouvements affectant le parc existant (démolitions, restructurations et changement d’affectation).

Ainsi « tous logements confondus, on compte aujourd’hui 530 logements pour 1 000 habitants en France métropolitaine contre 501 logements en 2004 », révèle la dernière étude de la Fnaim qui scrute dans les moindres détails les caractéristiques du parc immobilier français. Ce parc de logements se compose essentiellement de résidences principales, dont le nombre augmente d'ailleurs plus vite que celui des résidences secondaires.

Ces résidences principales ont été construites à différentes périodes : un quart avant 1949, quasiment deux tiers entre 1949 et 1999 et environ 10 % dans les années 2000. Dans 1,4 % d'entre elles, il manque d'ailleurs au moins d’un élément de confort que sont l’eau chaude, les WC intérieurs ou une installation sanitaire (douche ou baignoire). Une statistique qui atteignait les 15 % il y a 30 ans.

Le problème des logements vacants à relativiser

Lorsqu'on évoque les problèmes du logement en France et surtout du manque de logements dans certaines agglomérations, il n'est pas rare de remettre sur le tapis la question des habitations laissées délibérément vides par leur propriétaire. Selon le dernier comptage de la Fnaim, le parc existant compte 2,86 millions de logements vacants, soit 7,8 %.

« L’inoccupation par choix délibéré du propriétaire est exceptionnelle : la vacance résultant surtout de la mise en vente ou en location du logement, de travaux, d’un règlement de succession ou simplement de l’impossibilité de louer en raison de l’état ou de la localisation du bien », note le rapport.

« L’existence de logements vacants n’a rien du scandale dénoncé par certains », complète Jean-François Buet, président de la Fnaim. « En d’autres termes, la vacance est nécessaire à la vie du parc de logements et indispensable à la fluidité du marché ».

La tendance des marchés, année après année

D'autant que le logement n'est pas au meilleur de sa forme. Le nombre des ventes dans l’ancien, appartements et maisons confondus, est estimé à 700 000 en 2014, soit une baisse de 2,4 % par rapport à 2013. Les prix sont également en baisse, avec -1,7 % sur un an sur l'ensemble du territoire même s'il existe de fortes disparités régionales.

Les ventes dans le neuf ont davantage souffert que dans l’ancien. Les promoteurs ont vendus 85 821 appartements et maisons groupées, tandis que les constructeurs ont vu leurs carnets de commande fondre à 99 000 maisons individuelles.

Du côté des ménages, les prêts sont moins importants qu'auparavant. Les Français ont contracté pour 122 milliards d’euros de nouveaux crédits, un montant en baisse de 19 % par rapport à 2013. Sur les 5 dernières années, à l’exception de 2012, c’est le niveau le plus bas enregistré, à lier à la baisse des ventes dans le neuf.

« Ces chiffres montrent à quel point le parc existant, dans ses volumes et dans ses flux, est le moteur essentiel de l’industrie immobilière. La relance de la production neuve, si elle est nécessaire, prendra du temps, alors que le parc existant est disponible, abondant et globalement attractif. Toute action politique venant troubler la fluidité de ce marché s’avère contre-productive. On l’a encore vu avec la sur taxation des plus-values ou l’augmentation des droits d’enregistrement. De nouvelles entraves portant sur le crédit, les loyers ou des obligations de travaux, notamment, seraient autant de mauvais coups portés à un marché encore fragile», conclut Jean-François Buet.