Chacun peut aujourd’hui s’improviser constructeur de maisons individuelles. Cette profession n’est en effet assujettie à aucune règle particulière. Le travail et les actes du constructeur sont en revanche largement encadrés. Les successions de faillites désastreuses des années 70/80 ont en effet conduit le législateur à imposer aux constructeurs un encadrement financier strict de leurs activités. Ainsi, depuis la loi du 19 décembre 1990, la réglementation relative aux contrats de construction entre les particuliers et les constructeurs (CCMI) fixe avec précision les obligations de ce dernier. Celui-ci, faute d’en respecter les règles, risque une amende de 38 100 euros (250 000 francs) et 2 ans d’emprisonnement. Les CCMI doivent exister dès lors que la construction d’un immeuble, destiné à un même maître d’ouvrage, n’excède pas 2 logements d’après un plan proposé par le constructeur ou sans plan lorsque que le projet se limite au gros œuvre (hors d’eau ou hors d’air). Le CCMI se différencie de la vente à terme en l’état futur d’achèvement (transfert d’une propriété achevée) et du contrat de promotion immobilière (qui est un contrat de mandat confié à un professionnel au nom du maître d’ouvrage). Les travaux de construction confiés directement à une entreprise maître d’œuvre sont placés sous le statut du contrat de louage. Le CCMI, sous peine de nullité, doit toujours être écrit dans le respect de la forme prévue par la loi de 90. Chaque clause obligatoire doit y figurer aux cotés des clauses facultatives. Les clauses abusives n’entraînent pas forcément la nullité du contrat mais sont, par nature, interdites. Le constructeur doit toujours joindre au CCMI une note d’information conforme à l’arrêté du 28 novembre 91.
Clauses obligatoires, facultatives et interdites
Les clauses obligatoires du CCMI portent sur la désignation du terrain, la mention du titre de propriété, la conformité du projet aux règles usuelles et au CCH ainsi qu’à celles qui sont prescrites par le code de l’urbanisme. L’ensemble des caractéristiques de la maison doit y figurer comme son prix, le mode de financement, la nature des prêts, les échéances et modalités de déblocage des fonds. Les travaux que se réserve le maître d’ouvrage doivent également y être impérativement mentionnés. Toutes les mentions relatives au permis de construire doivent également être reprises dans le CCMI. Elles sont accompagnées des dates prévues de l’ouverture et de fin du chantier (livraison), des pénalités en cas de retard et des modalités d’un remboursement éventuel en cas d’acompte avant ouverture, de non-livraison ou d’inexécution des travaux. Côté maître d’ouvrage, celui-ci doit y spécifier la nature de ses assurances dommages. Certaines clauses, bien qu’elles soient facultatives, figurent en général dans le CCMI. Il s’agit de la nature et du montant des dépôts de garantie, des formules applicables en cas de révision des prix (dans le cadre des articles L 231-11, L231-12, R231-6 du CCH), des pénalités de retard de paiement et des modalités des règlements effectués avant le début des travaux. Enfin certaines clauses sont impérativement prohibées comme la présence d’un mandat au bénéfice du constructeur, des clauses subordonnant la remise des clés au paiement intégral ou de conditions restreignant ou subordonnant le remboursement des dépôts de garantie. L’interdiction de visite de chantier par le maître d’ouvrage est aussi interdite comme le sont les subrogations de versement des prêts au profit du constructeur. En dehors de ces clauses, les points particuliers peuvent éventuellement figurer dans le CCMI dans la mesure où ils ne constituent pas de clauses abusives. S’il protège efficacement les clients des constructeurs, le CCMI est aussi, par ricochet, une bonne protection pour les sous traitants. Ceux-ci ont intérêt à en connaître l’existence lorsqu’ils acceptent un chantier d’un constructeur. Le CCMI est maintenant bien accepté par tous les partenaires et plus de 65 % des maisons individuelles sont aujourd’hui réalisées suivant ses modalités.